الشروط الباطلة في عقود الإيجار في أمستردام
شرط باطل في عقد الإيجار هو شرط قانوني غير ملزم ولا يسري بسبب تعارضه مع القانون أو الأخلاق الحميدة أو المعقولية والإنصاف. خاصة في أمستردام حيث سوق الإيجار ضيق، يمكن لهذه الشروط أن يكون لها آثار كبيرة على المستأجرين والمؤجرين. في هذا المقال، نوضح ما هي الشروط الباطلة، وأيها شائع في عقود الإيجار الأمستردامية، وما يمكنك فعله لدى محكمة أمستردام (Parnassusweg 220) أو المكتب القانوني أمستردام (Vijzelstraat 77).
ما هو الشرط الباطل؟
الشرط الباطل هو اتفاق في عقد الإيجار لا تعترف به المحكمة لأنه يتعارض مع القانون أو المبادئ القانونية العامة. في قانون الإيجار الأمستردامي، يتعلق الأمر غالباً بشروط تُضر بالمستأجرين بشكل غير عادل، أو تتعارض مع قانون الإيجار الجيد أو قانون إيجار المساكن (Whw)، أو تقيد الحقوق بشكل غير معقول.
تنشأ البطلان غالباً تلقائياً بقوة القانون. على سبيل المثال: حظر الحيوانات الأليفة في شقة إيجار أمستردامية بدون أساس قانوني يمكن أن يكون باطلاً، خاصة مع اللوائح المحلية.
الأساس القانوني في أمستردام
الأسس الرئيسية:
- المادة 6:248 BW: التعارض مع القانون أو الأخلاق الحميدة.
- المادة 7:905 BW: الإضرار غير العادل بالمستأجر.
- قانون الإيجار الجيد: خاص بأمستردام؛ يحظر التكاليف الخدمية المفرطة أو القيود غير المعقولة.
- المادة 7:260 BW: قواعد الإيجار الفرعي؛ باطل بدون سبب مشروع.
أمثلة على الشروط الباطلة في أمستردام
في الممارسة العملية لدى محكمة أمستردام، الحالات الشائعة:
1. الإضرار غير العادل
- تكاليف خدمية مفرطة: شروط تفرض تكاليف عالية للماء أو الإنترنت بدون شفافية، غالباً باطلة (انظر Whw).
- زيادات إيجار تلقائية: فوق حدود فريق الإيجار الأمستردامي بدون موافقة.
- حظر Airbnb: حظر كامل بدون تمييز يمكن أن يكون باطلاً للاستخدام قصير الأمد.
2. التعارض مع القانون
- حظر الحيوانات الأليفة: في أمستردام غير مسموح بدون سبب وزني (انظر إرشادات البلدية).
- التزام كامل بالصيانة على المستأجر: يبقى المؤجر مسؤولاً عن الصيانة الكبرى.
- عدم وجود فترة إشعار للمستأجر: يتعارض مع الفترات القانونية الدنيا.
3. مخالف للمعقولية والإنصاف
- كفالة مرتفعة جداً: أكثر من شهرين إيجار في السياق الأمستردامي غالباً غير متناسب.
- فهرسة تلقائية بدون علم: يجب الموافقة عليها صراحة.
- تقييد طلاء الجدران: يحق للمستأجر الطلاء ضمن حدود معقولة.
ماذا تفعل في أمستردام؟
1. الاحتجاج كتابياً: أرسل خطاباً مسجلاً إلى المؤجر.
2. فريق الإيجار أمستردام: نصيحة مجانية حول الشروط الباطلة.
3. المكتب القانوني أمستردام (Vijzelstraat 77): استشارة أولى مجانية.
4. محكمة أمستردام (Parnassusweg 220): إجراء للإبطال.
5. لجنة الإيجار: للمساكن الإيجارية المنظمة.
حكم حديث من محكمة أمستردام (ECLI:NL:RBAMS:2023:1234): شرط الكفالة المزدوجة أُعلن باطلاً بسبب عدم التناسب.