Представете си: международен служител в къща на канал близо до Jordaan получава внезапно месечно увеличение на наема от 180 евро единствено поради скок в WOZ. Тази практика сега е сериозно ограничена от върховния съд.
Предистория на решението
Наемодателите през последните години прилагаха увеличенията на WOZ като свободен пропуск за допълнителен наем. В Амстердам това доведе до значителни надбавки, понякога 15 процента или повече, докато реалните разходи за поддръжка почти не се промениха. Наемателите в квартали като De Pijp и Oud-West масово сигнализираха.
Основни точки от решението
Hoge Raad поставя три ясни граници:
1. Без автоматично прехвърляне
По-високата WOZ-стойност не е равна на по-добро качество на жилището. Наемателят не трябва да плаща за спекулативни печалби на собственика.
2. Задължителна обосновка за всеки обект
Наемодателите трябва занапред да доказват за всяка сграда кои конкретни подобрения или пазарни фактори обясняват увеличението на WOZ. Само общинска оценка вече не е достатъчна.
3. Клаузи без таван могат да бъдат унищожени
WOZ-обвързвания без лимит или изключение се считат за onredelijk bezwarend (неразумно обременяващи) по член 6:233 BW и могат да бъдат унищожени.
Последици за наемателите в столицата
- Прекомерни увеличения над инфлацията плюс поддръжка могат да бъдат оспорени
- Надплатените суми могат да бъдат възстановени до три години назад
- Възражението трябва да бъде подадено писмено в рамките на шест седмици след обявяването
- Споровете се разглеждат от Huurcommissie или Rechtbank Amsterdam
Промени за наемодателите
Съществуващите договори трябва да бъдат преразгледани към модел „инфлация плюс поддръжка“. При бъдещи увеличения се изисква подробна обосновка. Заплахата с прекратяване след възражение е станала по-рискована.
Бъдещи развития
Решението се вписва в поредица от решения в полза на наемателите. Очаква се и други автоматични обвързвания, като неограничен CPI или прехвърляне на енергийни разходи, да бъдат поставени под въпрос. Законодателство по този въпрос е планирано за 2027 г.
Съвети по мярка за амстердамци
Получили ли сте през последните три години увеличение, свързано с WOZ, което смятате за неразумно? Поискайте писмено обяснение, запазете всички имейли и писма. Juridisch Loket Amsterdam или специализирана кантора като Arslan на Parnassusweg 220 може бързо да прецени дали възстановяване е възможно. Тримесечният срок (член 3:309 BW) започва да тече от момента, в който сте могли разумно да узнаете за неправомерността.