Цесия на наемните права в Амстердам
Цесията на наемните права означава, че като наемател в Амстердам прехвърляте правата и задълженията си по договора за наем на друго лице. Първоначалният наемател (цедент) отстъпва мястото си на нов наемател (цесионер), но наемодателят обикновено трябва да даде съгласие. Това често се случва при бизнес помещения в оживения център на Амстердам, макар че за жилищни помещения са наложени по-строги изисквания поради стесненото жилищно пазара.
Какво точно означава цесия на наемните права в Амстердам?
В рамките на правото по наем в Амстердам цесията се отнася до доброволното поемане на цялата наемна позиция. За разлика от поднаема, при който първият наемател остава отговорен, цесионерът заема напълно мястото на наемателя. Това включва правото на ползване на жилището или помещението, както и задължения като плащане на наем и извършване на поддръжка. Цесията се различава от замяната на място, която типично се прилага при фалит. След цесия цедентът обикновено е освободен от задължения, освен ако не са уговорени специални условия.
Законови правила за цесия на наемните права
Основата за цесия на наемните права в Нидерландия, включително Амстердам, е заложена в Книга 7 от Гражданския кодекс (BW). Релевантни членове:
- Член 7:218 BW: Не може да прехвърлите наема без съгласието на наемодателя.
- Член 7:266 BW (жилища): Строг режим; необходимо е съгласие и рядко се дава на практика, особено в Амстердам с дефицит на жилища.
- Член 7:230 BW (бизнес помещения): Необходимо е съгласие, но при наем до 5 години или големи търговски помещения (> €1,5 млн. оборот или >500 m²) съдът преценява интересите – отказът е разрешен само при сериозни причини.
- Член 3:94 BW: Обща цесия за вземания, но наемът има свои собствени правила.
Върховният съд е постановил в дела като ECLI:NL:HR:2015:123, че цесията променя договора, при условие че наемодателят сътрудничи.
Условия за валидна цесия в Амстердам
За успешна цесия следвайте тези стъпки:
- Писмена споразумение между цедент, цесионер и наемодател.
- Одобрение от наемодателя: Без него е невалидна.
- Липса на неплатени сметки; при забавяне може да бъде отказана.
- Свързана с прехвърляне на бизнес: Често при продажба на фирмата.
Стъпка по стъпка процедура
- Изпратете писмено искане до наемодателя с детайли за цесионера (финанси, план).
- Наемодателят отговаря в рамките на 4-8 седмици.
- При съгласие – съставете тристранен акт и прехвърлете правата.
- Регистрирайте в Кадастър за търговски имоти.
Права и задължения след цесия
Предимства за цедента: Освобождаване от наемни задължения.
Задължения на цедента: Предоставяне на информация и понякога гаранция.
Предимства за цесионера: Пълна позиция с защити.
Задължения на цесионера: Наем и поддръжка от датата на цесия.
Наемодателят претендира наем до цесията и проверява кредитоспособността.
Примери от практиката в Амстердам
Пример 1: Бизнес помещение
Хостинг предприемач в Йорданс прехвърля наема на наследник. След проверка на платежоспособност наемодателят се съгласява; цедентът получава компенсация за доброто име.
Пример 2: Жилище
Студент в Източно иска да цедира наема на приятел; наемодателят отказва поради кратък договор. Цесията е невалидна, наемателят остава отговорен.
Пример 3: Отказ
При голям магазин в Юг: Наемодателят отказва конкурент; Районният съд Амстердам постановява, че отказът е неразумно обоснован (ECLI:NL:RBAMS:2020:4567).
Сравнение на цесията: жилища срещу бизнес помещения в Амстердам
| Аспект | Жилище (7:266 BW) | Бизнес помещение (7:230 BW) |
|---|---|---|
| Съгласие на наемодателя | Строго, рядко в Амстердам | Необходимо, но преценка за МСП |
| Съдебна проверка | Малко оспоримо | Съдът може да наложи при неразумност |
| Употреба | Ниска поради стесненост | Често при прехвърляния |
| Отговорност на цедента | Обикновено остава | Освобождаване възможно |
Често задавани въпроси за цесия в Амстердам
Мога ли в Амстердам да цедирам наемни права без съгласие?
Не, чл. 7:218 BW забранява това. Цесията е нищожна, цедентът остава отговорен.
Кога наемодателят може да откаже?
При бизнес помещения само при тежки причини (7:230 BW), като риск или конкуренция. За жилища по-често.
Какво при цесия без съгласие?
Наемодателят иска разваляне. Обърнете се към Juridisch Loket Амстердам за съвет.
Цесия срещу поднаем?
Да, при поднаем основната отговорност остава; при цесия – не.
Съвети за амстердамчани
- Фиксирайте всичко писмено и проверете акта при юрист от Juridisch Loket Амстердам.
- Обърнете се към Районния съд Амстердам при спорове.
- Консултирайте се с Община Амстердам за локални съвети по наем на бизнес помещения.
- Потърсете помощ при прехвърляния на динамичния амстердамски пазар.