Граница за либерализация на наемната цена: какво означава това?
Границата за либерализация на наемната цена е ключов праг в нидерландското наемно право, който определя дали жилище в Амстердам попада под регулирането на наемната цена или е в свободния сектор. От 2021 г. тази граница е значително повишена, което води до излизането на много повече наемни жилища в Амстердам от социалния наемен сектор. Открийте как работи това и какво означава за вашата наемна цена в столицата.
Какво точно представлява границата за либерализация на наемната цена?
Границата за либерализация на наемната цена разделя социалните наемни жилища от свободния сектор. В Амстердам, където пазара на наеми е изключително стегнат, тази граница определя дали вашето жилище попада под строги правила като системата на точки (вижте нашата статия за системата на точки в Амстердам), лимити върху увеличенията на наема и допълнителна защита на наемателя. Над тази граница наемодателят може да определя наемната цена напълно свободно.
Правна основа в Нидерландия
Правилата са уредени в:
- Закон за наемната субсидия (член 1, ал. 2, буква а): установява границата за социално наемане.
- Закон за добро наемодателство в наемния сектор: защитава наемателите в регулирани наемни жилища.
- Закона за жилищата: класифицира наемните жилища в Амстердам и другаде.
Текущи гранични стойности (2024) в Амстердам
Поради повишението от 2021 г. се прилага:
- € 879,66 на месец за самостоятелно жилище (граница за 2024 г.).
- В Амстердам наемите често са по-високи поради локалното налягане на пазара, което кара много жилища директно да попаднат в свободния сектор.
Внимание: Надхвърлянето на тази граница означава липса на достъп до системата на точки, липса на лимит върху увеличенията и ограничена наемна субсидия. В Амстердам жилищните кооперации и общината строго контролират правилната класификация.
Как се изчислява границата за либерализация за Амстердам?
Ежегодно Министерството на вътрешните работи коригира границата въз основа на:
- Националния индекс на наемните цени според CBS.
- Инфлацията и средните наеми във свободния сектор, които в Амстердам са значително по-високи от националното средно.
Социално наемане срещу свободен сектор в Амстердам
| Социално наемане (Амстердам) | Свободен сектор (Амстердам) |
|---|---|
| Наем < €879,66 (2024), прилага се системата на точки. | Наем > €879,66, свободно ценообразуване. |
| Макс. увеличение на наема 5,3% (норма за 2024 г.), регулирано. | Увеличение до 10% възможно с съгласие. |
| Пълна наемна субсидия възможна. | Ограничена наемна субсидия в зависимост от дохода. |
| Ставка на Хууртим Амстердам при неразумно увеличение. | Минимална защита, съобразено с пазара. |
| Общински приоритет при отпускане. | Свободно търгувано чрез агенции. |
Въздействие върху наемателите в Амстердам
Проверете дали вашето жилище е регулирано чрез:
- Проверка на наемната цена на huurcommissie.nl.
- Характеристики на жилището: площ, съоръжения определят точки.
- Дата на наемния договор: преди 1990 г. често все още регулирано.
Практически примери от Амстердам
Пример 1: Регулирано жилище Изток
Апартамент 60m², €850/месец. Попада под границата за либерализация → системата на точки, макс. увеличение 5,3%, наемна субсидия възможна.
Пример 2: Свободен сектор Център
Студио 40m², €1.400/месец. Над границата → наемодателят определя увеличението (напр. 8%), без тест на точки.
Съвет: При увеличение на наема над нормата: възражение пред Комисията по наемите в срок от 2 месеца. Окръжен съд Амстердам (Parnassusweg 220) при ескалация.