Bestemmingsplanwijzigingsschade in Amsterdam
In Amsterdam kunt u te maken krijgen met planschade door wijzigingen in het bestemmingsplan van de Gemeente Amsterdam. Dit leidt vaak tot waardevermindering van uw woning of perceel in een stad met een krappe woningmarkt. Leer hoe Amsterdammers vergoeding kunnen eisen.
Waar gaat het om bij bestemmingsplanwijzigingsschade?
Het bestemmingsplan regelt wat er mag op een kavel in Amsterdam, zoals residentieel gebruik, commerciële ruimte of nieuwbouw. Een aanpassing door de Gemeente Amsterdam kan nabijgelegen eigendommen raken. Bestemmingsplanwijzigingsschade treedt op als de waarde van uw pand daalt of mogelijkheden worden ingeperkt, specifiek door planologische besluiten – anders dan bij bouwwerken.
Typisch in Amsterdam: een groen gebied nabij de grachten dat plaatsmaakt voor hoogbouw, of strengere regels voor uitbreiding in de Pijp, wat de huizenprijs drukt.
Wettelijke grondslag
De regels staan in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), artikel 6.1, voor schade door de fysieke uitwerking van een bestemmingsplanbesluit. Na de Omgevingswet (vanaf 1 januari 2024) geldt artikel 4.94 tot 5.10, met dezelfde principes. Het Bro regelt procedures, en de hardheidsclausule (artikel 4.100 Omgevingswet) biedt 50% compensatie bij te late bezwaren.
De Hoge Raad oordeelde in zaken als ECLI:NL:HR:2013:CA2459 dat alleen niet-normaal maatschappelijk voorzienbare schade telt.
Wanneer claimt u vergoeding in Amsterdam?
Vergoeding is mogelijk als:
- De Gemeente Amsterdam wijzigt het bestemmingsplan.
- Uw vermogensschade minstens 2% bedraagt (artikel 6.2 Wro).
- Schade volgt uit de fysieke werking, zoals mindere bouwkansen.
- Afwijking van de oorspronkelijke planologische maatstaf.
Twee types planschade:
| Categorie | Beschrijving | Vergoedingspercentage |
|---|---|---|
| Normaal burgerlijk verkeer | Voorspelbare planveranderingen. | Geen vergoeding (behalve via hardheidsclausule). |
| Onverwachte omstandigheden | Niet voorziene impacts. | Volledige vergoeding. |
Amsterdamse voorbeelden
Voorbeeld 1: Een perceel in Oost verandert van woon- naar bedrijfsbestemming. Uw huis verliest €25.000 waarde door verkeersdrukte – volledige claim als onverwacht.
Voorbeeld 2: Strengere regels blokkeren een dakkapel in De Baarsjes. Bewijs met taxaties uw verlies.
Rechten en verplichtingen
Rechten:
- Binnen 5 jaar planschadeverzoek bij Gemeente Amsterdam (artikel 6.7 Wro).
- Gratis taxatie via de gemeente of eigen expert.
- Bezwaar/beroep via Awb.
Verplichtingen:
- Schade aantonen met 'voor- en na-taxaties'.
- Eigen risico van 2% dragen.
- Binnen 12 weken bezwaar tegen plan voor hardheidsclausule.
Procedure in Amsterdam
1. Indienen: Brief met details en bewijs aan Gemeente Amsterdam.
2. Beoordeling: Besluit in 18 weken.
3. Bezwaar: Binnen 6 weken bij de raad.
4. Beroep: Bij Rechtbank Amsterdam, daarna Raad van State.
5. Uitbetaling: Binnen 30 weken na finale uitspraak.
Veelgestelde vragen
Moet ik het plan direct aanvechten?
Niet verplicht voor planschade, maar bij voorkennis geldt 50% korting via hardheidsclausule (artikel 6.3 Wro).
Hoe toon ik schade aan?
Via twee taxatierapporten: situatie voor en na. Gemeente Amsterdam wijst vaak een gratis taxateur toe.
Omgevingswet van toepassing?
Regels gelijk (artikel 4.94 e.v.). Raadpleeg overgangsrecht voor pre-2024 zaken.
Kosten terug?
Ja, bij succes: advocaatkosten (€750+) en griffierecht (€26).
Tips voor Amsterdammers
- Documenteer: Noteer terinzageleggingen en foto’s van de buurt.
- Deskundige hulp: Taxateur of bestuursrechtadvocaat voor betere kans.
- Controleer plannen: Op ruimtelijkeplannen.nl of amsterdam.nl.
- Advies: Bel gratis het Juridisch Loket Amsterdam voor eerste hulp.