Wyobraźmy sobie: międzynarodowy pracownik w kamienicy przy kanałach w pobliżu Jordaan otrzymuje nagle podwyżkę czynszu o 180 euro miesięcznie wyłącznie z powodu skoku wartości WOZ. Ta praktyka została teraz mocno ograniczona przez najwyższy sąd.
Tło orzeczenia
W ostatnich latach wynajmujący stosowali wzrosty WOZ jako swobodę do dodatkowych podwyżek czynszu. W Amsterdamie prowadziło to do znacznych dopłat, czasem 15 procent lub więcej, podczas gdy rzeczywiste koszty utrzymania prawie się nie zmieniały. Najemcy w dzielnicach takich jak De Pijp i Oud-West masowo zgłaszali problemy.
Główne tezy wyroku
Hoge Raad ustanawia trzy wyraźne granice:
1. Brak automatycznego przenoszenia kosztów
Wyższa wartość WOZ nie jest równoznaczna z lepszą jakością mieszkania. Najemca nie musi partycypować w spekulacyjnych zyskach właściciela.
2. Obowiązek uzasadnienia dla każdego obiektu
Wynajmujący muszą odtąd dla każdego budynku wykazać, jakie konkretne ulepszenia lub czynniki rynkowe uzasadniają wzrost WOZ. Sama gminna wycena nie wystarczy.
3. Klauzule bez limitu podlegają unieważnieniu
Powiązania WOZ bez limitu lub wyjątku uznaje się za nieuczciwie uciążliwe (onredelijk bezwarend) na podstawie artykułu 6:233 BW i mogą zostać unieważnione.
Skutki dla najemców w stolicy
- Nadmierne podwyżki przekraczające inflację plus koszty utrzymania są podważalne
- Nadpłacone kwoty można dochodzić wstecznie do trzech lat
- Sprzeciw należy zgłosić na piśmie w ciągu sześciu tygodni od ogłoszenia
- Spory rozstrzyga Huurcommissie lub Rechtbank Amsterdam
Zmiany dla wynajmujących
Istniejące umowy należy dostosować do modelu inflacja-plus-utrzymanie. Przy przyszłych podwyżkach wymagane jest szczegółowe uzasadnienie. Grożenie wypowiedzeniem po złożeniu sprzeciwu stało się bardziej ryzykowne.
Przyszłe zmiany
Orzeczenie wpisuje się w szereg korzystnych dla najemców wyroków. Oczekuje się, że również inne automatyczne powiązania, takie jak nieograniczone CPI czy przenoszenie kosztów energii, zostaną zakwestionowane. Ustawodawstwo w tym zakresie planowane jest na 2027 rok.
Indywidualne porady dla mieszkańców Amsterdamu
Otrzymał(a) Pan(i) w ciągu ostatnich trzech lat podwyżkę czynszu opartą na WOZ, którą uznał(a) Pan(i) za nieuzasadnioną? Poproś o pisemne wyjaśnienie, zachowaj wszystkie maile i pisma. Juridisch Loket Amsterdam lub wyspecjalizowana kancelaria, np. Arslan przy Parnassusweg 220, może szybko ocenić możliwość odzyskania nadpłaty. Termin trzyletni (artikel 3:309 BW) zaczyna biec od momentu, w którym mógł(a) Pan(i) racjonalnie dowiedzieć się o bezprawności.