Cesja praw najmu w Amsterdamie

Cesja praw najmu oznacza, że jako najemca w Amsterdamie przekazujesz swoje prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu innej osobie. Oryginalny najemca (cedent) przekazuje swoje miejsce nowemu najemcy (cessionariuszowi), ale wynajmujący zazwyczaj musi wyrazić zgodę. Często występuje to w przypadku lokali użytkowych w tętniącym życiem centrum Amsterdamu, choć dla mieszkań obowiązują surowsze wymagania ze względu na ciasny rynek mieszkaniowy.

Co dokładnie oznacza cesja praw najmu w Amsterdamie?

W ramach prawa najmu w Amsterdamie cesja dotyczy dobrowolnego przejęcia całej pozycji najmu. W odróżnieniu od podnajmu, w którym pierwotny najemca nadal ponosi odpowiedzialność, cessionariusz całkowicie wchodzi w buty najemcy. Obejmuje to prawo do korzystania z mieszkania lub lokalu, a także obowiązki takie jak płacenie czynszu i prowadzenie konserwacji. Cesja różni się od inplaatsstelling, która zazwyczaj występuje w przypadku upadłości. Po cesji cedent jest zwykle zwolniony z obowiązków, z wyjątkiem szczególnych ustaleń.

Prawne regulacje dotyczące cesji praw najmu

Podstawą cesji praw najmu w Holandii, w tym w Amsterdamie, jest Księga 7 Kodeksu Cywilnego (BW). Kluczowe artykuły:

Artykuł 7:218 BW: Nie wolno przenieść najmu bez zgody wynajmującego.
Artykuł 7:266 BW (mieszkania): Surowy reżim; wymagana zgoda, rzadko udzielana w praktyce, zwłaszcza w Amsterdamie z powodu niedoboru mieszkań.
Artykuł 7:230 BW (lokale użytkowe): Wymagana zgoda, ale przy najmie do 5 lat lub dużych sklepach (> 1,5 mln € obrotu lub >500 m²) sąd waży interesy – odmowa tylko z ważnych powodów.
Artykuł 3:94 BW: Ogólna cesja roszczeń, ale najem ma własne regulacje.

Najwyższy Sąd w sprawach takich jak ECLI:NL:HR:2015:123 orzekł, że cesja modyfikuje umowę, pod warunkiem współpracy wynajmującego.

Warunki ważnej cesji w Amsterdamie

Aby cesja była skuteczna, należy przestrzegać tych kroków:

Pismo handlowe z cedentem, cessionariuszem i wynajmującym.
Zgoda wynajmującego: Bez niej nieważna.
Brak zaległości; w przypadku opóźnień można odmówić.
Powiązanie z przejęciem firmy: Często przy sprzedaży działalności.

Krok po kroku procedura

Wyślij pisemny wniosek do wynajmującego z danymi cessionariusza (finanse, plan).
Wynajmujący odpowiada w ciągu 4-8 tygodni.
Zgoda? Sporządź umowę trójstronną i przekaż prawa.
Zgłoś do Kadaster dla nieruchomości komercyjnych.

Prawa i obowiązki po cesji

Korzyści cedenta: Zwolnienie z obowiązków najmu.
Obowiązki cedenta: Podaj informacje i czasem kaucję.
Korzyści cessionariusza: Pełna pozycja z ochronami.
Obowiązki cessionariusza: Czynsz i konserwacja od daty cesji.
Wynajmujący żąda czynszu do cesji i sprawdza wiarygodność kredytową.

Przykłady praktyki w Amsterdamie

Przykład 1: Lokal użytkowy
Przedsiębiorca z branży gastronomicznej w Jordaan przekazuje najem następcy. Po sprawdzeniu wypłacalności wynajmujący zgadza się; cedent otrzymuje rekompensatę za dobrą wolę.

Przykład 2: Mieszkanie
Student z Oost chce scedować najem przyjacielowi; wynajmujący blokuje z powodu krótkiej umowy. Cesja nieważna, najemca pozostaje odpowiedzialny.

Przykład 3: Odmowa
W przypadku dużego sklepu w Zuid: Wynajmujący odmawia konkurentowi; Sąd w Amsterdamie uznaje to za nierozsądne (ECLI:NL:RBAMS:2020:4567).

Porównanie cesji: mieszkania vs. lokale użytkowe w Amsterdamie

Aspekt	Mieszkanie (7:266 BW)	Lokal użytkowy (7:230 BW)
Zgoda wynajmującego	Surowa, rzadka w Amsterdamie	Wymagana, ale z oceną dla MŚP
Kontrola sądowa	Trudna do obalenia	Sąd może narzucić przy nierozsądności
Zastosowanie	Niskie z powodu niedoboru	Częste przy przejęciach
Odpowiedzialność cedenta	Zazwyczaj trwa	Możliwe zwolnienie

Najczęściej zadawane pytania o cesję w Amsterdamie

Czy mogę scedować prawa najmu w Amsterdamie bez zgody?

Nie, art. 7:218 BW tego zabrania. Cesja nieważna, cedent pozostaje odpowiedzialny.

Kiedy wynajmujący może odmówić?

Przy lokalach użytkowych tylko z ważnych powodów (7:230 BW), np. ryzyko lub konkurencja. Dla mieszkań częściej.

Co przy cesji bez zgody?

Wynajmujący żąda rozwiązania umowy. Skonsultuj się z Juridisch Loket Amsterdam po poradę.

Cesja vs. podnajem?

Tak, przy podnajmie główna odpowiedzialność; przy cesji nie.

Wskazówki dla mieszkańców Amsterdamu

Zapisz wszystko na piśmie i sprawdź umowę u prawnika z Juridisch Loket Amsterdam.
Skonsultuj się z Sądem w Amsterdamie w sporach.
Rozważ Gminę Amsterdam dla lokalnych porad najmu lokali użytkowych.
Szukaj pomocy przy przekazywaniu w dynamicznym rynku Amsterdamu.

Kancelaria Arslan & Arslan Avvocati

Arslan & Arslan Avvocati zapewnia profesjonalną poradę prawną i wsparcie w sprawach prawnych.

Prawo Najmu

Cesja praw najmu w Amsterdamie