Clauze nule în contractele de închiriere din Amsterdam
O clauză nulă într-un contract de închiriere este o clauză care este juridic neobligatorie și, prin urmare, nu se aplică, deoarece este în contradicție cu legea, buna morală sau rațiunea și echitatea. Mai ales în Amsterdam, unde piața de închiriere este tensionată, astfel de clauze pot avea consecințe majore pentru chiriași și proprietari. În acest articol explicăm ce sunt clauzele nule, care apar frecvent în contractele de închiriere din Amsterdam și ce puteți face la Tribunalul Amsterdam (Parnassusweg 220) sau la Biroul Juridic Amsterdam (Vijzelstraat 77).
Care este o clauză nulă?
O clauză nulă este o înțelegere într-un contract de închiriere care nu este recunoscută de judecător deoarece este în contradicție cu legea sau principiile generale de drept. În dreptul de închiriere din Amsterdam, este vorba adesea de clauze care defavorizează în mod neloial chiriașii, sunt în contradicție cu Legea bunăstării proprietarilor sau Legea închirierii locuințelor (Whw), sau care limitează în mod nerezonabil drepturile.
Nulitatea intervine adesea de drept. De exemplu: o interdicție privind animalele de companie într-o locuință închiriată din Amsterdam fără bază legală poate fi nulă, mai ales având în vedere regulile locale.
Baza legală în Amsterdam
Motive importante:
- Art. 6:248 Cod Civil: În contradicție cu legea sau buna morală.
- Art. 7:905 Cod Civil: Defavorizarea neloială a chiriașului.
- Legea bunăstării proprietarilor: Specifică pentru Amsterdam; interzice costurile de servicii excesive sau limitările nerezonabile.
- Art. 7:260 Cod Civil: Reguli de subînchiriere; nule fără motiv valid.
Exemple de clauze nule în Amsterdam
În practică, la Tribunalul Amsterdam, cazuri frecvente:
1. Defavorizare neloială
- Costuri de servicii excesive: Clauze care transferă costuri mari pentru apă sau internet fără transparență, adesea nule (vezi Whw).
- Creșteri automate ale chiriei: Deasupra limitelor Huurteam Amsterdam fără consimțământ.
- Interdicție Airbnb: Interdicție totală fără nuanțe poate fi nulă pentru utilizare pe termen scurt.
2. Contradicție cu legea
- Interdicție animale de companie: În Amsterdam nu este permisă fără motiv întemeiat (vezi directivele municipale).
- Obligație totală de întreținere a chiriașului: Proprietarul rămâne responsabil pentru întreținerea majoră.
- Fără termen de reziliere pentru chiriaș: În contradicție cu termenele legale minime.
3. Împotriva rațiunii și echității
- Garanție prea mare: Mai mult de 2 luni chirie în contextul Amsterdam adesea disproporționată.
- Indexare automată fără cunoștința: Trebuie aprobată explicit.
- Limitare vopsire: Chiriașul poate vopsi în limite rezonabile.
1. Protestați în scris: Trimiteți scrisoare recomandată proprietarului.
2. Huurteam Amsterdam: Sfaturi gratuite despre clauze nule.
3. Biroul Juridic Amsterdam (Vijzelstraat 77): Prima consultație gratuită.
4. Tribunalul Amsterdam (Parnassusweg 220): Procedură pentru anulare.
5. Comisia de chirii: Pentru locuințe cu chirie reglementată.
Sentință recentă Tribunalul Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2023:1234): clauza privind garanția dublă declarată nulă din cauza disproporționalității.