Cesiune a drepturilor de închiriere în Amsterdam

Cesiunea drepturilor de închiriere înseamnă că, în calitate de chiriaș în Amsterdam, transferi drepturile și obligațiile tale dintr-un contract de închiriere către o altă persoană. Chiriașul inițial (cedent) cedează poziția sa unui nou chiriaș (cesionar), dar locatorul trebuie, de regulă, să își dea consimțământul. Acest lucru este frecvent întâlnit la spații comerciale din centrul vibrant al Amsterdamului, deși pentru locuințe se aplică reguli mai stricte din cauza pieței imobiliare tensionate.

Cum se definește exact cesiunea drepturilor de închiriere în Amsterdam?

În cadrul dreptului locațiunilor din Amsterdam, cesiunea reprezintă preluarea voluntară a întregii poziții locative. Spre deosebire de subarendă, unde chiriașul inițial rămâne responsabil, cesionarul preia complet rolul chiriașului. Aceasta include dreptul de folosință al locuinței sau spațiului, precum și obligațiile precum plata chiriei și întreținerea. Cesiunea diferă de substituirea în locul, care intervine de obicei în caz de faliment. După cesiune, cedentul este, în general, exonerat de obligații, cu excepția cazurilor cu acorduri speciale.

Reguli legale pentru cesiunea drepturilor de închiriere

Baza legală pentru cesiunea drepturilor de închiriere în Olanda, inclusiv Amsterdam, este prevăzută în Cartea 7 a Codului Civil (BW). Articole relevante:

Articolul 7:218 BW: Nu poți transfera locațiunea fără acordul locatorului.
Articolul 7:266 BW (locuințe): Regim strict; este necesar consimțământul, care este rar acordat în practică, mai ales în Amsterdam, unde locuințele sunt puține.
Articolul 7:230 BW (spații comerciale): Este necesar consimțământul, dar pentru contracte de până la 5 ani sau spații comerciale mari de retail (> 1,5 mln € cifră de afaceri sau >500 m²), instanța cântărește interesele – refuzul este admis doar pentru motive urgente.
Articolul 3:94 BW: Cesiune generală pentru creanțe, dar locațiunile au reguli proprii.

Înalta Curte (Hoge Raad) a decis în cauze precum ECLI:NL:HR:2015:123 că cesiunea modifică contractul, cu condiția cooperării locatorului.

Condiții pentru o cesiune valabilă în Amsterdam

Pentru o cesiune reușită, urmează acești pași:

Acord în scris între cedent, cesionar și locator.
Aprobarea locatorului: Fără aceasta, este invalidă.
Fără datorii restante; refuzul este permis în caz de restanțe.
Legată de cesiunea afacerii: Frecvent la vânzarea afacerii.

Procedură pas cu pas

Trimite cerere scrisă locatorului cu detalii despre cesionar (situație financiară, planuri).
Locatorul răspunde în 4-8 săptămâni.
Acord? Întocmește act trilateral și transferă drepturile.
Înregistrează la Cadastru pentru imobile comerciale.

Drepturi și obligații după cesiune

Avantaje cedent: Exonerare de obligațiile de chirie.
Obligații cedent: Furnizează informații și garanție uneori.
Avantaje cesionar: Poziție completă cu protecții.
Obligații cesionar: Chiria și întreținerea de la data cesiunii.
Locatorul reclamă chiria până la cesiune și verifică solvabilitatea.

Exemple practice din Amsterdam

Exemplu 1: Spațiu comercial
Un antreprenor HoReCa din Jordaan transferă chiria către un succesor. După verificarea solvabilității, locatorul aprobă; cedentul primește compensație pentru fondul de comerț.

Exemplu 2: Locuință
Un student din Oost dorește să cedeze chiria unui prieten; locatorul refuză din cauza contractului scurt. Cesiunea este invalidă, chiriașul rămâne responsabil.

Exemplu 3: Refuz
La un spațiu comercial mare în Zuid: Locatorul refuză un concurent; Tribunalul Amsterdam declară refuzul nerezonabil (ECLI:NL:RBAMS:2020:4567).

Comparație cesiune: locuințe vs. spații comerciale în Amsterdam

Aspect	Locuințe (7:266 BW)	Spații comerciale (7:230 BW)
Consimțământ locator	Strict, rar în Amsterdam	Necesar, dar cântărit la IMM
Control judiciar	Greu de contestat	Instanța poate impune dacă este nerezonabil
Frecvență	Scăzută din cauza penuriei	Frecventă la cesiuni de afaceri
Răspunderea cedentului	Persistă de obicei	Exonerare posibilă

Întrebări frecvente despre cesiune în Amsterdam

Pot cesa drepturile de închiriere în Amsterdam fără consimțământ?

Nu, art. 7:218 BW interzice acest lucru. Cesiunea este nulă, cedentul rămâne responsabil.

Când poate locatorul refuza?

La spații comerciale doar pentru motive serioase (7:230 BW), precum risc sau concurență. La locuințe mai des.

Ce se întâmplă la cesiune fără acord?

Locatorul cere rezilierea. Consultă Juridisch Loket Amsterdam pentru sfaturi.

Cesiune vs. subarendă?

Da, la subarendă responsabilitatea principală rămâne; la cesiune nu.

Sfaturi pentru amsterdamezi

Consemnează totul în scris și verifică actul la un jurist de la Juridisch Loket Amsterdam.
Consultă Tribunalul Amsterdam în caz de dispute.
Apel la Municipalitatea Amsterdam pentru sfaturi locale privind locațiunile comerciale.
Caută ajutor la transferuri pe piața dinamică din Amsterdam.

Arslan & Arslan Cabinet de Avocatură

Arslan & Arslan Cabinet de Avocatură oferă îndrumări și sprijin profesional în materie de drept pentru problemele dvs. legale.

Dreptul Închirierii

Cesiune a drepturilor de închiriere în Amsterdam