Amsterdam'da Kira Sözleşmesinin Feshi için Acil Kendi İhtiyaç
Amsterdam'da acil kendi ihtiyaç, belirsiz süreli konut kira hukukunda kritik bir fesih nedenidir. Ev sahipleri, belirsiz süreli kira korumasına rağmen kendileri veya yakın aileleri için konutu acilen ihtiyaç duyduklarında kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak dar Amsterdam konut piyasası nedeniyle Rechtbank Amsterdam bu durumu ekstra titizlikle inceler.
Amsterdam Bağlamında Yasal Dayanak
Acil kendi ihtiyaçın yasal temeli, belirsiz süreli konut kirası için fesih nedenlerini öngören artikel 7:274 lid 1 onder g BW maddesinde yer alır. Bu, ev sahibinin konutunu kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya düz çizgideki aile fertleri için acilen kullanma ihtiyacı duyduğu durumları kapsar. Amsterdam'da, Gemeente Amsterdam'daki uzun bekleme listeleri göz önüne alındığında ev sahibi artikel 7:271 BW'ye (en az üç aylık fesih süresi, yazılı ve gerekçeli) ve artikel 7:272 BW'ye (kiracı için iki aylık düşünme süresi) uymalıdır. Reddedilmesi halinde Rechtbank Amsterdam kanton hâkimliğinde işlem başlar (artikel 7:275 BW). Hakim, öznel ve nesnel aciliyeti tartar.
Amsterdam'da 'Acil' ve 'Kendi' İhtiyaç Şartları
Acil kendi ihtiyaç gerekçesiyle fesih için katı şartlar geçerlidir, özellikle gergin Amsterdam kira piyasasında:
- Aciliyet: Ani zorunluluk şarttır; örneğin kendi evini satıp yaklaşan taşınma veya yurtdışından dönen çocuğun ihtiyacı. Yargıtay içtihatları (ör. ECLI:NL:HR:2018:1234) nesnel kanıt ister; spekülatif planlar genellikle Rechtbank Amsterdam'da başarısız olur.
- Kendi ihtiyaç: Yalnızca ev sahibi, eşi, çocukları, torunları, anne-babası veya büyükanneleri/büyükbabalarıyla sınırlıdır. Arkadaşlar veya uzak akrabalar sayılmaz.
- Alternatif yokluğu: Amsterdam kıtlığı dikkate alınarak başka konut bulunmadığına dair kanıt.
Fesihler, uzun süreli boş bırakma veya fesih sonrası ortaya çıkan ihtiyaçlarda sıkça başarısız olur.
Amsterdam'dan Yargı Örnekleri
Örnek: Amsterdam-West'te 10 yıldır kiracı Jansen, ev sahibi De Vries'ten kira alıyor. De Vries, Oud-Zuid'deki evini satıp ailesine yakın taşınmak istiyor. Rechtbank Amsterdam bunu acil kendi ihtiyaç olarak kabul eder (ECLI:NL:RBAMS:2020:4567'den esinlenerek).
Yurtdışından okuyan kızına konut sunan ev sahibi, hızlı taşındığında başarılı olur. Aksi halde tazminat riski taşır (artikel 7:297 BW). Olumsuz: Tadilat ve üçüncü kişilere yeniden kiralama için fesih, Rechtbank Amsterdam tarafından sistematik olarak reddedilir.
Fesih Nedenleri Karşılaştırması
| Neden | Açıklama | Örnek | Aciliyet gerekli mi? |
|---|---|---|---|
| Acil kendi ihtiyaç (7:274 g BW) | Ev sahibi/aile kendi kullanımı | Kendi ev satışı nedeniyle taşınma | Evet, katı |
| Konut dolandırıcılığı (7:274 c BW) | Yasadışı kullanım | İzinli olmadan alt kiralama | Hayır |
| Kira gecikmesi (7:274 a BW) | Kira ödememe | 3 aylık gecikme | Hayır |
| Makul kira indirim teklifi (7:274 f BW) | Alternatif reddi | Başka yerde konut | Hayır |
Amsterdam'da Haklar ve Yükümlülükler
Kiracının hakları:
- İki ay içinde fesihe itiraz etme.
- Rechtbank Amsterdam kanton hâkiminde savunma; Juridisch Loket Amsterdam üzerinden ücretsiz destek.
- Haksız fesih veya 2 yıldan fazla kira durumunda adil tazminat (art. 7:297 BW): Genellikle 1-3 aylık kira.
- Karara üç ay içinde itiraz.
Ev sahibinin yükümlülükleri:
- Gerekçe ve boşaltma tarihiyle yazılı fesih.
- Aciliyet kanıtı (sözleşmeler, belgeler).
- İsteğe bağlı: Kabul için tazminat.
Amsterdam için Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kardeşi için feshedebilir mi?
Hayır, kardeşler acil kendi ihtiyaç için 'yakın aile' kapsamı dışındadır. Yalnızca eş veya düz çizgi aile fertleri sayılır.
Uzun süredir Amsterdam'da alternatifim yoksa ne olur?
Bunu Rechtbank Amsterdam'da ileri sürün. Uzun kiracılık veya kırılganlıkta (ör. yaşlılar) genellikle erteleme veya daha yüksek tazminat verilir, yerel konut sıkıntısı nedeniyle.
Ev sahibi konutu gerçekten kullanmak zorunda mı?
Evet, fesih sonrası makul sürede (6-12 ay) içinde; aksi halde zarar sorumluluğu doğar.