Amsterdam kira sözleşmelerinde geçersiz maddeler

Kira sözleşmesindeki geçersiz bir madde, hukuken bağlayıcı olmayan ve dolayısıyla geçerli sayılmayan bir hüküm olup, yasaya, kamu düzenine veya dürüstlük kuralına aykırıdır. Özellikle Amsterdam'da, kira piyasasının dar olduğu yerde, bu tür maddeler kiracılar ve ev sahipleri için büyük sonuçlar doğurabilir. Bu makalede, geçersiz maddelerin ne olduğunu, Amsterdam kira sözleşmelerinde sıkça görülenleri ve Rechtbank Amsterdam (Parnassusweg 220) veya Juridisch Loket Amsterdam (Vijzelstraat 77)'da ne yapabileceğinizi açıklıyoruz.

Geçersiz madde nedir?

Geçersiz madde, kira sözleşmesindeki bir anlaşma olup, mahkeme tarafından yasaya veya genel hukuk ilkelerine aykırı olduğu için tanınmaz. Amsterdam kira hukukunda, genellikle kiracıları haksız yere dezavantajlı kılan, İyi Ev Sahipliği Yasası veya Konut Kira Yasası (Whw)'na aykırı olan veya hakları makul olmayan şekilde sınırlayan hükümler söz konusudur.

Geçersizlik genellikle kendiliğinden doğar. Örneğin: Yasal dayanağı olmadan Amsterdam kira evinde evcil hayvan yasağı geçersiz olabilir, özellikle yerel kurallar dikkate alındığında.

Amsterdam'daki yasal dayanak

Önemli temeller:

Madde 6:248 BW: Yasaya veya kamu düzenine aykırı.
Madde 7:905 BW: Kiracıya haksız dezavantaj.
İyi Ev Sahipliği Yasası: Amsterdam'a özgü; aşırı hizmet bedellerini veya makul olmayan sınırlamaları yasaklar.
Madde 7:260 BW: Alt kira kuralları; geçerli neden olmadan geçersiz.

Amsterdam'da geçersiz madde örnekleri

Uygulamada Rechtbank Amsterdam'da sık görülen durumlar:

1. Haksız dezavantaj

Aşırı hizmet bedelleri: Su veya internet için yüksek maliyetleri şeffaflık olmadan yükleyen maddeler, genellikle geçersiz (Whw'ye bakın).
Otomatik kira zamları: Amsterdam Huurteam sınırlarını aşan ve onay alınmadan yapılan zamlar.
Airbnb yasağı: Kısa süreli kullanım için nüanssız tam yasak geçersiz olabilir.

2. Yasaya aykırılık

Evcil hayvan yasağı: Amsterdam'da ağırlıklı neden olmadan izin verilmez (belediye yönergelerine bakın).
Kiracının tam bakım yükümlülüğü: Ev sahibi büyük bakım için sorumlu kalır.
Kiracı için fesih süresi yok: Minimum yasal sürelerle çelişir.

3. Dürüstlük kuralına aykırı

Çok yüksek depozito: Amsterdam bağlamında 2 aydan fazla kira genellikle orantısızdır.
Onay alınmadan otomatik indeksleme: Açıkça onaylanmalıdır.
Boya işini sınırlama: Kiracı makul sınırlar içinde boyayabilir.

Amsterdam'da ne yapılmalı?

1. Yazılı itiraz: Ev sahibine noter onaylı mektup gönderin.
2. Huurteam Amsterdam: Geçersiz maddeler hakkında ücretsiz tavsiye.
3. Juridisch Loket Amsterdam (Vijzelstraat 77): İlk ücretsiz danışma.
4. Rechtbank Amsterdam (Parnassusweg 220): İptal davası.
5. Huurcommissie: Regüle edilmiş kira evleri için.

Rechtbank Amsterdam'ın son kararı (ECLI:NL:RBAMS:2023:1234): Çifte depozito maddesi orantısızlık nedeniyle geçersiz ilan edildi.