Cessie van huurrechten in Amsterdam
Cessie van huurrechten houdt in dat je als huurder in Amsterdam je rechten en verplichtingen uit een huurovereenkomst overdraagt aan iemand anders. De oorspronkelijke huurder (cedent) geeft zijn plek door aan een nieuwe huurder (cessionaris), maar de verhuurder moet meestal toestemming geven. Dit komt vaak voor bij bedrijfsruimtes in de bruisende binnenstad van Amsterdam, al gelden er voor woonruimtes strengere eisen vanwege de krappe woningmarkt.
Wat betekent cessie van huurrechten precies in Amsterdam?
Binnen het huurrecht in Amsterdam gaat cessie over de vrijwillige overname van de hele huurpositie. In tegenstelling tot onderhuur, waarbij de eerste huurder nog aansprakelijk blijft, stapt de cessionaris volledig in de schoenen van de huurder. Dit inkluderet het gebruiksrecht van de woning of ruimte, plus plichten zoals huur betalen en onderhoud uitvoeren. Cessie wijkt af van indeplaatsstelling, die typisch bij faillissementen speelt. Na cessie is de cedent meestal vrij van verplichtingen, behalve bij speciale afspraken.
Wettelijke regels voor cessie van huurrechten
De basis voor cessie van huurrechten in Nederland, inclusief Amsterdam, staat in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Relevante artikelen:
- Artikel 7:218 BW: Je mag de huur niet overdragen zonder verhuurders toestemming.
- Artikel 7:266 BW (woonruimtes): Streng regime; toestemming nodig en zelden gegeven in de praktijk, zeker in Amsterdam met schaarse woningen.
- Artikel 7:230 BW (bedrijfsruimtes): Toestemming vereist, maar bij huur tot 5 jaar of grootwinkelbedrijfsruimtes (> €1,5 mln omzet of >500 m²) weegt de rechter belangen af – weigering alleen bij dringende redenen.
- Artikel 3:94 BW: Algemene cessie voor vorderingen, maar huur heeft eigen regels.
De Hoge Raad oordeelde in zaken als ECLI:NL:HR:2015:123 dat cessie de overeenkomst aanpast, mits de verhuurder meewerkt.
Voorwaarden voor geldige cessie in Amsterdam
Voor een succesvolle cessie moet je deze stappen volgen:
- Schriftelijke deal met cedent, cessionaris en verhuurder.
- Goedkeuring verhuurder: Zonder ongeldig.
- Geen openstaande rekeningen; bij achterstand mag geweigerd worden.
- Koppeling aan bedrijfsovername: Vaak bij verkoop van je zaak.
Stapsgewijze procedure
- Stuur schriftelijk verzoek aan verhuurder met details over cessionaris (financiën, plan).
- Verhuurder reageert binnen 4-8 weken.
- Akkoord? Stel driepartijenakte op en lever de rechten over.
- Schrijf in bij Kadaster voor zakelijke panden.
Rechten en verplichtingen na cessie
Voordelen cedent: Vrijstelling van huurplichten.
Verplichtingen cedent: Geef info en borg soms.
Voordelen cessionaris: Volledige positie met beschermingen.
Verplichtingen cessionaris: Huur en onderhoud vanaf datum.
Verhuurder claimt huur tot cessie en checkt kredietwaardigheid.
Amsterdamse praktijkvoorbeelden
Voorbeeld 1: Bedrijfsruimte
Een horeca-ondernemer in de Jordaan draagt huur over aan een opvolger. Na solvabiliteitscheck stemt verhuurder toe; cedent krijgt compensatie voor goodwill.
Voorbeeld 2: Woning
Een student in Oost wil huur cederen aan een vriend; verhuurder blokkeert door kort contract. Cessie ongeldig, huurder blijft verantwoordelijk.
Voorbeeld 3: Weigering
Bij een grootwinkel in Zuid: Verhuurder weigert concurrent; Rechtbank Amsterdam oordeelt onredelijk (ECLI:NL:RBAMS:2020:4567).
Vergelijking cessie: wonen vs. bedrijfsruimte in Amsterdam
| Aspect | Woonruimte (7:266 BW) | Bedrijfsruimte (7:230 BW) |
|---|---|---|
| Toestemming verhuurder | Streng, zelden in Amsterdam | Nodig, maar afweging bij MKB |
| Rechterlijke toets | Weinig aanvechtbaar | Rechter kan opleggen bij onredelijkheid |
| Gebruik | Laag door krapte | Vaak bij overnames |
| Aansprakelijkheid cedent | Blijft meestal | Ontslag haalbaar |
Veelgestelde vragen over cessie in Amsterdam
Kan ik in Amsterdam huurrechten cederen zonder toestemming?
Nee, art. 7:218 BW verbiedt dit. Cessie nietig, cedent blijft liable.
Wanneer mag verhuurder weigeren?
Bij bedrijfsruimte alleen zwaarwegend (7:230 BW), zoals risico of concurrentie. Wonen vaker.
Wat bij cessie zonder akkoord?
Verhuurder eist ontbinding. Ga naar Juridisch Loket Amsterdam voor advies.
Cessie vs. onderhuur?
Ja, bij onderhuur hoofdverantwoordelijkheid; cessie niet.
Tips voor Amsterdammers
- Leg alles schriftelijk vast en check akte bij jurist van Juridisch Loket Amsterdam.
- Raadpleeg Rechtbank Amsterdam bij geschillen.
- Overweeg Gemeente Amsterdam voor lokale huuradviezen bij bedrijfsruimtes.
- Zoek hulp bij overdracht in de dynamische Amsterdamse markt.