Nietige bedingen in huurcontracten in Amsterdam
Een nietig beding in een huurcontract is een clausule die juridisch onverbindend is en dus niet geldt, omdat het in strijd is met de wet, de goede zeden of de redelijkheid en billijkheid. Vooral in Amsterdam, waar de huurmarkt krap is, kunnen zulke bedingen grote gevolgen hebben voor huurders en verhuurders. In dit artikel leggen we uit wat nietige bedingen zijn, welke vaak voorkomen in Amsterdamse huurcontracten, en wat u kunt doen bij de Rechtbank Amsterdam (Parnassusweg 220) of het Juridisch Loket Amsterdam (Vijzelstraat 77).
Wat is een nietig beding?
Een nietig beding is een afspraak in een huurovereenkomst die door de rechter niet wordt erkend omdat het strijdig is met de wet of algemene rechtsbeginselen. In het Amsterdamse huurrecht gaat het vaak om clausules die huurders oneerlijk benadelen, in strijd zijn met de Wet goed verhuurderschap of de Wet huur van woningen (Whw), of die rechten onredelijk beperken.
Nietigheid treedt vaak van rechtswege op. Bijvoorbeeld: een verbod op huisdieren in een Amsterdamse huurwoning zonder wettelijke basis kan nietig zijn, zeker gezien de lokale regels.
Wettelijke basis in Amsterdam
Belangrijke grondslagen:
- Art. 6:248 BW: Strijdig met wet of goede zeden.
- Art. 7:905 BW: Oneerlijke benadeling huurder.
- Wet goed verhuurderschap: Specifiek voor Amsterdam; verbiedt excessieve servicekosten of onredelijke beperkingen.
- Art. 7:260 BW: Onderverhuurregels; nietig zonder geldige reden.
Voorbeelden nietige bedingen in Amsterdam
In de praktijk bij Rechtbank Amsterdam vaak voorkomende gevallen:
1. Oneerlijke benadeling
- Excessieve servicekosten: Bedingen die hoge kosten voor water of internet doorberekenen zonder transparantie, vaak nietig (zie Whw).
- Automatische huurstijgingen: Boven de Amsterdamse Huurteam-grenzen zonder instemming.
- Verbod op Airbnb: Volledig verbod zonder nuance kan nietig zijn voor kortdurend gebruik.
2. Strijd met wet
- Huisdierenverbod: In Amsterdam niet toegestaan zonder zwaarwegende reden (zie gemeentelijke richtlijnen).
- Volledige onderhoudsplicht huurder: Verhuurder blijft verantwoordelijk voor groot onderhoud.
- Geen opzegtermijn huurder: Strijdig met minimale wettelijke termijnen.
3. Tegen redelijkheid en billijkheid
- Te hoge borg: Meer dan 2 maanden huur in Amsterdamse context vaak onevenredig.
- Automatisch indexeren zonder medeweten: Moet expliciet worden goedgekeurd.
- Beperking schilderbeurt: Huurder mag binnen redelijke grenzen schilderen.
Wat te doen in Amsterdam?
1. Schriftelijk protesteren: Stuur aangetekende brief naar verhuurder.
2. Huurteam Amsterdam: Gratis advies over nietige bedingen.
3. Juridisch Loket Amsterdam (Vijzelstraat 77): Eerste gratis consult.
4. Rechtbank Amsterdam (Parnassusweg 220): Procedure voor vernietiging.
5. Huurcommissie: Voor gereguleerde huurwoningen.
Recent vonnis Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2023:1234): beding over dubbele borg nietig verklaard wegens onevenredigheid.