Huurprijs Sociale Huur - Het Puntensysteem Uitgelegd
Het woningwaarderingsstelsel (WWS), ook wel puntensysteem genoemd, bepaalt de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen. Elke woning krijgt punten op basis van kenmerken, en deze punten bepalen de maximale huur.
Wat is het Puntensysteem?
Het WWS is een objectieve methode om de kwaliteit van een huurwoning te meten:
- Elk woningkenmerk levert punten op
- Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs
- Geldt voor sociale huurwoningen (tot €879,66 in 2024)
- Met de Wet Betaalbare Huur wordt dit uitgebreid naar middenhuur
Welke Kenmerken Leveren Punten Op?
| Kenmerk | Punten (indicatief) |
|---|
| Oppervlakte woonruimte | 1 punt per m² |
| Oppervlakte overige ruimtes | 0,75 punt per m² |
| Verwarming | 2-3 punten |
| Energielabel | -15 tot +44 punten |
| Keuken | 0-10 punten |
| Sanitair | 0-12 punten |
| Buitenruimte (balkon/tuin) | 2-15 punten |
| WOZ-waarde | Variabel (ca. 1 punt per €12.000) |
Punten naar Huurprijs
De Huurcommissie publiceert jaarlijks een tabel die punten omzet naar maximale huur. Enkele voorbeelden (2024):
| Punten | Maximale kale huur |
|---|
| 80 punten | ca. €440 |
| 100 punten | ca. €560 |
| 120 punten | ca. €680 |
| 140 punten | ca. €800 |
| 147+ punten | Boven liberalisatiegrens |
De Liberalisatiegrens
In 2024 ligt de liberalisatiegrens bij €879,66 (ca. 147 punten):
- Onder de grens: Sociale huur, puntenstelsel bindend
- Boven de grens: Vrije sector, huurprijs vrij
Energielabel en Punten
Het energielabel heeft grote invloed op de punten:
| Label | Effect op punten |
|---|
| A++++ tot A+ | +30 tot +44 punten |
| A | +22 punten |
| B | +14 punten |
| C | +8 punten |
| D | +4 punten |
| E | 0 punten |
| F | -5 punten |
| G | -15 punten |
Zelf Punten Berekenen
U kunt zelf een indicatie krijgen van de punten:
- Gebruik de Huurprijscheck op huurcommissie.nl
- Meet alle ruimtes nauwkeurig op
- Bepaal het energielabel
- Zoek de WOZ-waarde op (via WOZwaardeloket.nl)
Huurprijs Laten Toetsen
Denkt u dat uw huur te hoog is?
- Binnen 6 maanden na aanvang: Toetsing met terugwerkende kracht tot aanvang huur
- Na 6 maanden: Verlaging gaat in per datum verzoek
- Procedure: Via Huurcommissie (kosten €25)
Wet Betaalbare Huur (2024)
De nieuwe wet breidt het puntenstelsel uit:
- Geldt ook voor middenhuur (tot ca. 186 punten)
- Meer woningen onder huurprijsbescherming
- Strengere regels voor vrije sector
Veelgestelde Vragen
Waar vind ik de puntentelling van mijn woning?
De verhuurder moet deze op verzoek verstrekken. Anders kunt u de Huurcommissie vragen om een puntentelling.
Kan de verhuurder meer vragen dan de maximale huur?
Nee, bij sociale huur is de maximale huur bindend. Vraagt de verhuurder meer, dan kunt u dit laten toetsen.
Telt een berging mee voor de punten?
Ja, als overige ruimte (0,75 punt per m²).
Het puntenstelsel beschermt huurders tegen te hoge huren. Controleer of uw huur past bij de punten van uw woning.
Veelgestelde vragen
Wat zijn mijn rechten als huurder?
Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.
Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.
Wat gebeurt er met mijn borg?
De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.
Hoe kan ik mijn huur opzeggen?
Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.
Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?
Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.
## Veelgestelde vragen
**Hoe weet ik of mijn huur te hoog is volgens het puntensysteem?**
Gebruik de Huurprijscheck op huurcommissie.nl om de punten van uw woning te berekenen. Meet alle ruimtes op, noteer het energielabel en zoek de WOZ-waarde op. Vergelijk het totaal aantal punten met de maximale huurprijs in de tabel van de Huurcommissie. Als uw huur hoger is dan toegestaan, kunt u een verzoek tot huurverlaging indienen bij de Huurcommissie (kosten €25). Doe dit binnen zes maanden na aanvang van de huur voor terugwerkende kracht.
**Wat moet ik doen als mijn verhuurder weigert de puntentelling te geven?**
U heeft recht op de puntentelling van uw woning. Vraag deze schriftelijk aan uw verhuurder. Als hij weigert, kunt u de Huurcommissie inschakelen om een officiële puntentelling te laten uitvoeren. De Huurcommissie kan de verhuurder verplichten de gegevens te verstrekken. Dit is belangrijk om te controleren of uw huurprijs correct is en om eventueel een huurverlaging aan te vragen.
**Hoe werkt het puntenstelsel voor een woning met een slecht energielabel?**
Een slecht energielabel (F of G) verlaagt het aantal punten van uw woning, wat resulteert in een lagere maximale huurprijs. Bijvoorbeeld: een label G kost 15 punten. Bereken eerst de punten zonder energielabel, trek dan de puntenaftrek af. Een lagere puntenscore betekent een lagere maximale huur. Controleer of uw verhuurder deze aftrek correct heeft toegepast.
**Kan ik een huurverlaging krijgen als mijn woning minder punten waard is dan gedacht?**
Ja, als uit de puntentelling blijkt dat uw woning minder punten waard is dan waarop de huur is gebaseerd, kunt u een huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. Dit kan binnen zes maanden na aanvang van de huur met terugwerkende kracht, of na zes maanden met ingang van de datum van het verzoek. Verzamel bewijs zoals meetgegevens en het energielabel.
**Geldt het puntenstelsel ook voor middenhuurwoningen?**
Sinds 2024 geldt het puntenstelsel ook voor middenhuurwoningen (tot ca. 186 punten) door de Wet Betaalbare Huur. Dit betekent dat ook woningen met een huur tussen €879,66 en ca. €1.250 onder het puntenstelsel vallen. Controleer of uw middenhuurwoning voldoet aan de maximale huurprijs volgens de puntentelling. Zo niet, dan kunt u een verlaging aanvragen.
**Hoe tel ik de punten voor mijn buitenruimte (balkon, tuin, terras)?**
Buitenruimtes zoals een balkon, tuin of terras leveren punten op afhankelijk van de grootte en kwaliteit. Een balkon of terras telt mee als buitenruimte (2-15 punten). Meet de oppervlakte in vierkante meters en vermenigvuldig deze met 0,75 punt per m² voor overige ruimtes. Daarnaast kunnen extra punten worden toegekend voor bijvoorbeeld een tuin met privacy of een groot balkon. Raadpleeg de Huurcommissie voor exacte puntentoekenning.
**Wat gebeurt er als mijn woning meer dan 147 punten heeft?**
Bij 147 punten of meer valt uw woning boven de liberalisatiegrens (€879,66 in 2024) en geldt het puntenstelsel niet meer. Dit betekent dat de huurprijs vrij onderhandelbaar is en niet meer gebonden aan de maximale huur volgens het WWS. U heeft dan geen recht op huurprijsbescherming via de Huurcommissie, tenzij uw woning onder de nieuwe Wet Betaalbare Huur valt (tot 186 punten).
### TL;DR
Het woningwaarderingsstelsel (puntensysteem) bepaalt de maximale huurprijs voor sociale huurwoningen op basis van woningkenmerken zoals oppervlakte, energielabel en voorzieningen. In 2024 geldt dit ook voor middenhuurwoningen. Controleer uw huurprijs via de Huurcommissie en vraag een verlaging aan als deze te hoog is.
### Key Takeaways
- Elke sociale huurwoning krijgt punten op basis van kenmerken zoals oppervlakte, energielabel en voorzieningen, die de maximale huurprijs bepalen.
- De liberalisatiegrens ligt in 2024 bij €879,66 (ca. 147 punten); boven deze grens geldt het puntenstelsel niet meer.
- Met de Wet Betaalbare Huur wordt het puntenstelsel uitgebreid naar middenhuurwoningen (tot ca. 186 punten).
- U kunt uw huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie als u vermoedt dat deze te hoog is, met mogelijk terugwerkende kracht binnen zes maanden.
- Een slecht energielabel verlaagt het aantal punten en daarmee de maximale huurprijs van uw woning.