Gevolgen van illegale onderverhuur in Amsterdam
Illegale onderverhuur komt vaak voor in Amsterdam, waar huurders een woning of kamer doorverhuren zonder toestemming van de verhuurder. Dit veroorzaakt serieuze juridische en financiële problemen voor iedereen betrokken, vooral in een stad met een gespannen huurmarkt. In dit artikel bespreken we de gevolgen op basis van het Nederlandse huurrecht, met tips om complicaties te vermijden, en richten we ons op de lokale situatie in Amsterdam.
Wettelijke basis van onderverhuur in Amsterdam
Onderverhuur valt onder het Burgerlijk Wetboek (BW), met name Boek 7 over huur en verhuur. Artikel 7:266 BW verbiedt een huurder om de woning aan derden te geven zonder expliciete toestemming van de verhuurder. Dit geldt voor zowel de hele woning als delen ervan, zoals een kamer in een Amsterdams appartement.
Toestemming moet altijd schriftelijk worden vastgelegd om geschillen te voorkomen. Zonder dit is de onderverhuur illegaal, en kan de verhuurder actie ondernemen. De Hoge Raad oordeelde in een arrest uit 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1234) dat zulke overtredingen een dringende reden kunnen zijn voor ontbinding van het huurcontract, conform artikel 7:231 BW.
In Amsterdam versterkt de Wet goed verhuurderschap dit door oneerlijke huurpraktijken te bestrijden, zoals overbewoning in de binnenstad. Illegale onderverhuur kan leiden tot boetes van de Gemeente Amsterdam tot €21.750, vooral bij speculatieve verhuur in wijken als de Jordaan of De Pijp.
Gevolgen voor de hoofdhuurder in Amsterdam
De hoofdhuurder, die de woning huurt van de verhuurder, loopt het meeste risico bij illegale onderverhuur. De verhuurder kan het contract ontbinden en de woning terugvorderen, wat vaak via de Rechtbank Amsterdam loopt. De huurder moet dan vertrekken, soms direct bij herhaalde overtredingen.
Financieel kan de huurder opdraaien voor schadevergoeding, inclusief verloren huur voor de verhuurder en reparatiekosten door de onderhuurder. Artikel 7:220 BW maakt de huurder hoofdelijk aansprakelijk voor schade door derden.
Extra risico's in Amsterdam zijn een huisverbod of opname in het waarschuwingsregister WAARS van de Koninklijke Vereniging van Huurders (KVH). Dit hindert het vinden van nieuwe huurwoningen, cruciaal in een stad met lange wachtlijsten bij corporaties.
Vergelijking van mogelijke sancties in Amsterdam
| Sanctie | Beschrijving | Wettelijke basis |
|---|---|---|
| Ontbinding huurcontract | Huurder moet woning verlaten via Rechtbank Amsterdam | Art. 7:231 BW |
| Schadevergoeding | Vergoeding van kosten en gemiste inkomsten | Art. 7:220 BW |
| Boete van Gemeente Amsterdam | Tot €21.750 voor illegale verhuur | Wet goed verhuurderschap |
| Registratie in WAARS | Moeilijker nieuwe huur vinden in Amsterdam | Privaatrechtelijk register |
Gevolgen voor de onderhuurder in Amsterdam
De onderhuurder heeft weinig bescherming als de overeenkomst ongeldig is door gebrek aan toestemming. De verhuurder kan de onderhuurovereenkomst direct ontbinden, en de onderhuurder moet de woning verlaten zonder opzegtermijn.
Financieel kan de onderhuurder betaalde huur terugvorderen van de hoofdhuurder, maar dit leidt vaak tot lastige procedures bij de Rechtbank Amsterdam. Verliezen zoals achtergebleven spullen of waarborgsommen zijn moeilijk te verhalen.
In Amsterdam riskeert de onderhuurder boetes onder de Huisvestingswet als het deel is van illegale netwerken, zoals overvolle kamerverhuur in studentengebieden. De Gemeente Amsterdam controleert streng op dit soort praktijken.
Praktische voorbeelden van illegale onderverhuur in Amsterdam
Neem Anna, die een appartement in de Pijp huurt van verhuurder Bas voor €1.200 per maand. Zonder toestemming verhuurt ze een kamer aan Carlos voor €700. Bas hoort van buren over overlast en dient een klacht in bij de Gemeente Amsterdam. Via de Rechtbank Amsterdam wordt het contract ontbonden, en Anna moet verhuizen plus €2.500 schadevergoeding betalen voor dubbele huur en proceskosten.
Een ander geval: Een student in Amsterdam-Zuid verhuurt zijn kamer illegaal via Airbnb in de zomer. De woningcorporatie ontdekt het en legt een boete van €5.000 op via de Wet goed verhuurderschap. De student belandt in het WAARS-register en worstelt met het vinden van een nieuwe kamer in de krappe markt.
Deze scenario's tonen hoe snel alledaagse beslissingen in Amsterdam leiden tot ernstige gevolgen van illegale onderverhuur, verergerd door de hoge vraag naar woonruimte.
Rechten en plichten bij onderverhuur in Amsterdam
- Rechten van de verhuurder: Toestemming eisen, contract ontbinden via Rechtbank Amsterdam en schade claimen.
- Plichten van de huurder: Geen onderverhuur zonder toestemming; bij overtreding onmiddellijk stoppen en de verhuurder informeren.
- Rechten van de onderhuurder: Beperkt; huur terugvorderen mogelijk, maar geen bescherming tegen de hoofdeigenaar.
- Plichten van de onderhuurder: Woning netjes houden en huur betalen, met respect voor lokale regels zoals de Huisvestingswet.
Voor advies over huurregels in Amsterdam, neem contact op met het Juridisch Loket Amsterdam. Zie ook onze andere artikelen over huurrecht.
Veelgestelde vragen
Wat zijn mijn rechten als huurder?
Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.
Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?
Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.
Wat gebeurt er met mijn borg?
De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.
Hoe kan ik mijn huur opzeggen?
Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.
Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?
Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.