Onderhoudsplicht Verhuurder

Wat is de Onderhoudsplicht?

De verhuurder is verplicht om de woning in goede staat te houden. Dit betekent dat gebreken die het woongenot beïnvloeden moeten worden verholpen. De onderhoudsplicht is vastgelegd in de wet en geldt voor alle verhuurders.

Verantwoordelijkheid Verhuurder

Onderdeel	Voorbeelden	Termijn Herstel
Constructie	Dak, fundering, gevels	Afhankelijk van urgentie
Installaties	CV-ketel, leidingen, elektra	Zo snel mogelijk bij storing
Gemeenschappelijk	Trappenhuis, lift, entree	Regelmatig onderhoud
Buitenwerk	Kozijnen, buitenschilderwerk	Periodiek (5-7 jaar)
Riolering	Hoofdriool, afvoeren	Bij verstopping: snel

Wat Valt Onder Groot Onderhoud?

• Dakreparaties en dakvervanging
• Gevelonderhoud en voegwerk
• Vervanging CV-ketel
• Renovatie badkamer/keuken (bij slijtage)
• Liftonderhoud
• Vervanging kozijnen

Reactietijd bij Gebreken

Verhuurder Doet Niets?

Als de verhuurder niet reageert:

1. Stuur een aangetekende brief met termijn
2. Dien klacht in bij de Huurcommissie
3. Vraag eventueel huurverlaging aan
4. Schakel de rechter in voor dwangsom
5. Of: zelf herstellen en kosten verhalen

Mag ik zelf repareren en de kosten verhalen?

Ja, als u de verhuurder eerst in gebreke heeft gesteld en een redelijke termijn heeft gegeven. Bewaar alle bonnen.

Wie betaalt bij lekkage door oud dak?

De verhuurder. Het dak valt onder groot onderhoud. Schade aan uw spullen kunt u claimen bij de verhuurder.

Hoe lang mag een reparatie duren?

Dit hangt af van de aard van het gebrek. Bij ernstige gebreken moet de verhuurder snel handelen.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Wat moet ik doen als de verhuurder niet reageert op mijn melding van een gebrek?** Stuur eerst een aangetekende brief met een duidelijke termijn (bijv. 2 weken) waarin u de verhuurder in gebreke stelt. Reageert hij nog steeds niet? Dien dan een klacht in bij de Huurcommissie of vraag een huurverlaging aan. In spoedgevallen kunt u de reparatie zelf laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur, mits u bonnen bewaart en de verhuurder vooraf heeft geïnformeerd. **Hoe snel moet de verhuurder een lekkage repareren?** Een lekkage valt onder categorie B (urgent) en moet binnen 1 week worden verholpen. Bij ernstige lekkages (bijv. door een kapot dak) kan dit zelfs spoed (categorie A) zijn, waarbij de verhuurder binnen 24 uur moet handelen. Meld het gebrek altijd schriftelijk en houd een kopie van uw melding. **Mag ik de huur inhouden als de verhuurder zijn onderhoudsplicht niet nakomt?** Nee, huur inhouden is wettelijk niet toegestaan en kan leiden tot een ontbindingsvordering. Wel kunt u de kosten van noodzakelijke reparaties verrekenen met de huur, mits u de verhuurder eerst in gebreke heeft gesteld en bonnen bewaart. Overleg bij twijfel met de Huurcommissie of een juridisch adviseur. **Wie is verantwoordelijk voor schade aan mijn spullen door een gebrek aan de woning?** De verhuurder is aansprakelijk voor schade aan uw spullen als deze is veroorzaakt door een gebrek dat onder zijn onderhoudsplicht valt (bijv. waterschade door een lekkend dak). Meld de schade schriftelijk en vraag om vergoeding. Bewaar foto’s en bonnen van de beschadigde spullen als bewijs. **Wat valt precies onder 'groot onderhoud' en wie betaalt dat?** Groot onderhoud omvat structurele reparaties zoals dakvervanging, gevelonderhoud of vervanging van de CV-ketel. Dit is altijd de verantwoordelijkheid van de verhuurder, tenzij anders is afgesproken in het huurcontract. Klein onderhoud (bijv. lamp vervangen) is meestal voor de huurder. **Kan ik een huurverlaging aanvragen als de woning niet goed wordt onderhouden?** Ja, als de verhuurder zijn onderhoudsplicht niet nakomt en de woning daardoor minder waard is, kunt u een huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. Dit geldt bijvoorbeeld bij ernstige schimmel, gebrekkige verwarming of lekkages. De Huurcommissie beoordeelt of de huurverlaging terecht is. **Wat zijn de gevolgen als ik zelf een reparatie laat uitvoeren zonder toestemming van de verhuurder?** Als u zonder toestemming een reparatie laat uitvoeren, loopt u het risico dat de verhuurder de kosten niet vergoedt. U moet eerst de verhuurder schriftelijk in gebreke stellen en een redelijke termijn geven om het gebrek te verhelpen. Alleen dan kunt u de kosten verrekenen met de huur of terugvorderen. ### TL;DR De verhuurder is wettelijk verplicht om de woning in goede staat te houden en gebreken tijdig te repareren. Als hij niet reageert, kunt u stappen ondernemen zoals een klacht bij de Huurcommissie of zelf repareren en kosten verrekenen. Groot onderhoud is altijd voor rekening van de verhuurder, terwijl huurders soms klein onderhoud voor hun rekening nemen. ### Key Takeaways - De verhuurder moet gebreken binnen gestelde termijnen verhelpen (spoed: 24 uur, urgent: 1 week, regulier: 6 weken). - Bij niet-nakoming kunt u de verhuurder in gebreke stellen, een klacht indienen bij de Huurcommissie of zelf repareren en kosten verrekenen. - Groot onderhoud (zoals dakreparaties) is altijd de verantwoordelijkheid van de verhuurder. - Schade aan uw spullen door een gebrek aan de woning kunt u verhalen op de verhuurder. - Huur inhouden is niet toegestaan, maar u kunt wel kosten verrekenen met de huur na schriftelijke melding.