Onderhuur en Airbnb - Wat Mag Wel en Niet? | Huurrecht

Onderhuur en Airbnb - Wat Mag Wel en Niet?

Onderhuur betekent dat u als huurder uw woning (deels) verhuurt aan iemand anders. Dit kan variëren van een kamer verhuren aan een huisgenoot tot het aanbieden van uw woning op Airbnb. De regels zijn streng en overtreding kan leiden tot ontbinding van uw huurcontract.

Hoofdregel: Onderhuur Verboden

De wet bepaalt dat onderhuur niet is toegestaan zonder toestemming van de verhuurder (artikel 7:244 BW). Dit geldt voor:

Het geheel onderverhuren van uw woning
Het gedeeltelijk onderverhuren (kamer)
Kortstondige verhuur (Airbnb, Booking.com)
Gratis in gebruik geven aan derden

Uitzondering: Onderhuur van een Deel

Voor het onderverhuren van een gedeelte van uw woning (zoals een kamer) geldt een uitzondering:

U mag een deel onderverhuren tenzij de verhuurder aantoont dat hij daardoor wordt benadeeld
U moet zelf in de woning blijven wonen
De verhuurder kan bezwaar maken bij de rechter

Let op: De meeste huurcontracten bevatten een expliciet verbod op onderhuur. Dan is ook gedeeltelijke onderhuur niet toegestaan.

Airbnb en Vakantieverhuur

Het verhuren van uw huurwoning via Airbnb of andere platforms is meestal niet toegestaan:

Contractueel Verbod

De meeste huurcontracten verbieden onderhuur
Woningcorporaties verbieden Airbnb vrijwel altijd
Ook "af en toe" verhuren valt onder onderhuur

Gemeentelijke Regels

Veel gemeenten hebben aanvullende regels voor vakantieverhuur:

Gemeente	Regels (indicatief)
Amsterdam	Max 30 nachten/jaar, melden verplicht
Rotterdam	Vergunning vereist
Den Haag	Max 60 nachten/jaar
Utrecht	Registratie verplicht

Gevolgen van Illegale Onderhuur

Als u zonder toestemming onderverhuurt, riskeert u:

Ontbinding huurcontract: De verhuurder kan naar de rechter om het contract te laten ontbinden
Ontruiming: U moet de woning verlaten
Schadevergoeding: De verhuurder kan de door u ontvangen huurpenningen opeisen
Strafrechtelijke vervolging: Bij ernstige vormen (woonfraude)
Gemeentelijke boetes: Bij overtreding Airbnb-regels

Toestemming Vragen

Wilt u onderverhuren? Vraag altijd schriftelijk toestemming aan uw verhuurder:

Leg uit wie er komt wonen en voor hoe lang
Geef aan welk deel van de woning u wilt verhuren
Noem het huurbedrag dat u vraagt
Vraag om schriftelijke bevestiging

Inwoning vs. Onderhuur

Er is een verschil tussen inwoning en onderhuur:

Aspect	Inwoning	Onderhuur
Definitie	Iemand woont bij u in zonder zelfstandig te huren	Iemand huurt (een deel van) uw woning
Huurcontract	Geen apart contract	Onderhuurcontract
[Huurbescherming](https://rechtshulpamsterdam.nl/encyclopedie/kamerverhuur-huurbescherming)	Beperkt	Ja, na 2 jaar sterke bescherming
Toestemming nodig	Meestal wel	Altijd

Rechten van de Onderhuurder

Als u wel toestemming heeft voor onderhuur, krijgt de onderhuurder rechten:

Na 2 jaar inwoning: sterke huurbescherming
Bij beëindiging hoofdhuur: mogelijk recht om te blijven
Recht op redelijke huurprijs

Sociale Huurwoning

Bij sociale huurwoningen gelden extra strenge regels:

Onderhuur is vrijwel altijd verboden
Woningcorporaties controleren actief op onderhuur
Fraude kan leiden tot intrekking inschrijving
Risico op boete en terugvordering huurtoeslag

Veelgestelde Vragen

Mag mijn partner bij mij intrekken?

Ja, uw partner is geen onderhuurder. Meld dit wel bij de verhuurder en vraag eventueel om medehuurderschap.

Mag ik mijn woning tijdelijk onderverhuren als ik op reis ben?

Alleen met [schriftelijke toestemming](https://rechtshulpamsterdam.nl/encyclopedie/schriftelijke-opzegging-huur) van de verhuurder. Zonder toestemming riskeert u ontbinding van uw huurcontract.

Wat als ik al jarenlang onderverhuur zonder problemen?

Dit betekent niet dat het is toegestaan. De verhuurder kan alsnog actie ondernemen wanneer hij erachter komt.

Kan ik een boete krijgen voor Airbnb-verhuur?

Ja, zowel de verhuurder als de gemeente kan handhaven. Boetes kunnen oplopen tot tienduizenden euro's.

Onderhuur zonder toestemming is risicovol. Vraag altijd toestemming en leg afspraken schriftelijk vast.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Mag ik mijn huurwoning via Airbnb verhuren als mijn contract geen expliciet verbod vermeldt?** Nee, ook zonder expliciet verbod in uw huurcontract is onderhuur via Airbnb meestal niet toegestaan. De wet (artikel 7:244 BW) vereist altijd toestemming van de verhuurder voor onderhuur. Gemeentelijke regels kunnen extra beperkingen opleggen, zoals een maximum aantal verhuurdagen per jaar. Controleer altijd eerst uw contract en lokale voorschriften voordat u overgaat tot verhuur. **Wat moet ik doen als mijn verhuurder weigert toestemming te geven voor onderhuur van een kamer?** Als uw verhuurder toestemming weigert, kunt u de rechter vragen om alsnog toestemming te verlenen. De rechter zal beoordelen of de verhuurder redelijke gronden heeft voor de weigering, zoals overlast of financiële benadeling. Zorg voor schriftelijke bewijzen van uw verzoek en de weigering. Bij sociale huurwoningen is de kans op succes kleiner, omdat woningcorporaties vaak strengere regels hanteren. **Kan ik mijn woning tijdelijk onderverhuren als ik voor langere tijd in het buitenland verblijf?** Tijdelijke onderhuur is alleen toegestaan met schriftelijke toestemming van uw verhuurder. Zonder toestemming riskeert u ontbinding van uw huurcontract en ontruiming. Leg in uw verzoek duidelijk uit voor welke periode u wilt onderverhuren en wie de onderhuurder wordt. Sommige verhuurders staan tijdelijke onderhuur toe als u zelf de huur blijft betalen en de onderhuurder betrouwbaar is. **Wat zijn de risico's als ik toch illegaal onderverhuur en de verhuurder komt erachter?** De gevolgen kunnen ernstig zijn: uw verhuurder kan via de rechter ontbinding van uw huurcontract vorderen, wat leidt tot ontruiming. Daarnaast kunt u worden veroordeeld tot het betalen van schadevergoeding (bijvoorbeeld de door u ontvangen huurpenningen). Bij sociale huurwoningen loopt u risico op boetes, intrekking van uw inschrijving en terugvordering van huurtoeslag. Gemeenten kunnen ook boetes opleggen bij overtreding van Airbnb-regels. **Hoe kan ik controleren of mijn gemeente speciale regels heeft voor vakantieverhuur?** Controleer de website van uw gemeente onder zoektermen als 'vakantieverhuur', 'toeristische verhuur' of 'Airbnb-regels'. Veel gemeenten hebben een meldplicht of vergunningssysteem, met specifieke limieten voor het aantal verhuurdagen per jaar. In Amsterdam geldt bijvoorbeeld een maximum van 30 nachten per jaar. Neem bij twijfel contact op met de afdeling Volkshuisvesting van uw gemeente. **Wat is het verschil tussen een inwoner en een onderhuurder, en waarom is dat belangrijk?** Een inwoner woont bij u in zonder zelfstandig huurcontract, terwijl een onderhuurder een (deel van) uw woning huurt met een apart contract. Het verschil is cruciaal voor huurbescherming: een onderhuurder krijgt na 2 jaar sterke huurbescherming, terwijl een inwoner beperkte rechten heeft. Voor de verhuurder is het belangrijk omdat onderhuur meestal toestemming vereist, terwijl inwoners vaak zonder formele toestemming mogen wonen. **Kan ik mijn onderhuurder uitzetten als ik mijn hoofdhuurcontract beëindig?** Nee, als uw onderhuurder langer dan 2 jaar in de woning woont, heeft hij of zij vaak recht om te blijven, zelfs als uw hoofdhuurcontract eindigt. De onderhuurder kan zich beroepen op huurbescherming en de verhuurder kan verplicht worden een nieuw huurcontract aan te bieden. Dit is een belangrijke reden waarom verhuurders terughoudend zijn met het geven van toestemming voor onderhuur. ### TL;DR Onderhuur en Airbnb-verhuur zijn in principe verboden zonder toestemming van de verhuurder, zelfs als uw contract dit niet expliciet vermeldt. Overtreding kan leiden tot ontbinding van uw huurcontract, ontruiming en schadeclaims. Voor gedeeltelijke onderhuur gelden uitzonderingen, maar gemeenten en verhuurders hanteren vaak strenge regels. Vraag altijd schriftelijke toestemming en controleer lokale voorschriften. ### Key Takeaways - Onderhuur is alleen toegestaan met schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij uw contract gedeeltelijke onderhuur expliciet toestaat. - Airbnb-verhuur valt onder onderhuur en is vrijwel altijd verboden zonder toestemming, met risico op zware boetes en ontbinding van het huurcontract. - Gemeenten hebben vaak aanvullende regels voor vakantieverhuur, zoals een maximum aantal verhuurdagen per jaar of een meldplicht. - Illegale onderhuur kan leiden tot ontruiming, schadevergoeding en bij sociale huurwoningen zelfs tot intrekking van inschrijving en terugvordering van huurtoeslag. - Onderhuurders krijgen na 2 jaar huurbescherming, wat betekent dat ze mogelijk kunnen blijven wonen als uw hoofdhuurcontract eindigt.