Onderverhuur - Regels en Risicos

Wat is Onderverhuur?

Onderverhuur betekent dat u als huurder uw woning (gedeeltelijk) aan iemand anders verhuurt. Dit is in principe verboden tenzij de verhuurder schriftelijke toestemming geeft. Illegale onderverhuur kan leiden tot ontruiming.

Vormen van Onderverhuur

Vorm	Omschrijving	Toestemming Nodig?
Volledige onderverhuur	Hele woning aan ander verhuren	Altijd
Kamerverhuur	Kamer verhuren aan derden	Altijd
Hospitaverhuur	Inwonende huurder (u woont zelf ook)	Meestal wel
Airbnb/vakantieverhuur	Kortdurende verhuur aan toeristen	Altijd (vaak verboden)

Wanneer Toegestaan?

Onderverhuur kan toegestaan zijn bij:

• Schriftelijke toestemming van verhuurder
• Specifieke bepaling in huurovereenkomst
• Wettelijke uitzonderingen (zie hieronder)

Wettelijke Uitzonderingen

Gevolgen van Illegale Onderverhuur

• Ontbinding huurovereenkomst: Recht op de woning vervalt
• Ontruiming: U moet de woning verlaten
• Terugbetaling: Winst uit onderverhuur terugbetalen
• Boete: In sommige gemeenten (Amsterdam, Rotterdam)
• Registratie: Opname in register woonfraude

Airbnb en Vakantieverhuur

Voor verhuur via Airbnb gelden extra regels:

• Toestemming verhuurder vereist
• Registratieplicht bij gemeente
• Maximum aantal nachten per jaar (bijv. 30 in Amsterdam)
• Toeristenbelasting afdragen
• Vaak verboden bij sociale huur

Mag mijn partner zomaar bij mij intrekken?

Ja, dat is geen onderverhuur. Uw levenspartner mag bij u wonen zonder toestemming van de verhuurder.

Mag ik mijn woning verhuren als ik tijdelijk in het buitenland ben?

Alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder. Zonder toestemming is dit illegale onderverhuur.

Wat riskeert de onderhuurder?

De onderhuurder heeft geen rechten tegenover de verhuurder en moet vertrekken als de hoofdhuur eindigt. Zij kunnen hun geld niet terugvorderen bij de verhuurder.

Veelgestelde vragen

Wat zijn mijn rechten als huurder?

Als huurder heb je recht op een veilige en schone woning, bescherming tegen onredelijke huurverhogingen, en het recht om een eerbieding te eisen als de woning niet geschikt is voor bewoning.

Kan de verhuurder zomaar de huur verhogen?

Nee, huurverhogingen zijn aan strikte regels onderworpen. De verhuurder moet ten minste twee maanden van tevoren schriftelijk opzeggen en mag de huur niet meer verhogen dan wettelijk is toegestaan.

Wat gebeurt er met mijn borg?

De borgsom moet door de verhuurder op een bankrekening worden gestort en moet na beëindiging van de huurovereenkomst binnen 30 dagen worden terugbetaald, tenzij er schadeclaims zijn.

Hoe kan ik mijn huur opzeggen?

Je kunt je huur opzeggen met inachtneming van de opzegtermijn die in je huurcontract is vastgesteld. Dit moet meestal schriftelijk worden gedaan.

Wat kan ik doen als de woning niet in goede staat is?

Je kunt eerst schriftelijk aan de verhuurder verzoeken de schade te repareren. Als hij dit niet doet binnen een redelijke termijn, kun je zelf de reparatie laten uitvoeren en de kosten verrekenen met de huur.

## Veelgestelde vragen **Mag ik mijn sociale huurwoning onderverhuren aan een vriend als ik zelf even weg ben?** Nee, onderverhuur van een sociale huurwoning is vrijwel altijd verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder (bijv. woningcorporatie). Zonder toestemming riskeer je ontbinding van je huurovereenkomst, ontruiming en zelfs een boete. Bij tijdelijke afwezigheid (bijv. studie of werk in het buitenland) kun je soms een uitzondering aanvragen, maar dit moet altijd vooraf besproken worden met de verhuurder. **Wat moet ik doen als mijn verhuurder weigert onderverhuur toe te staan, maar ik wel een kamer wil verhuren?** Controleer eerst je huurovereenkomst op een specifiek onderverhuurverbod. Bij hospitaverhuur (waarbij jij zelf blijft wonen) mag je soms zonder toestemming een kamer verhuren, tenzij dit uitdrukkelijk verboden is. Als de verhuurder onredelijk weigert, kun je juridisch advies inwinnen. In sommige gevallen kan de Huurcommissie bemiddelen, maar dit geldt niet voor alle situaties. **Hoeveel nachten per jaar mag ik mijn woning via Airbnb verhuren in Amsterdam?** In Amsterdam geldt een maximum van 30 nachten per jaar voor vakantieverhuur via platforms zoals Airbnb. Daarnaast moet je de verhuur registreren bij de gemeente en toeristenbelasting afdragen. Zonder schriftelijke toestemming van je verhuurder is elke vorm van Airbnb-verhuur illegaal, zelfs binnen deze limiet. Bij sociale huur is Airbnb-verhuur vrijwel altijd verboden. **Wat zijn de risico’s voor de onderhuurder als ik mijn woning illegaal verhuur?** De onderhuurder heeft geen enkele huurbescherming en kan op elk moment gedwongen worden te vertrekken als de hoofdhuur eindigt of de verhuurder ontdekt dat er illegaal onderverhuurd wordt. De onderhuurder kan zijn betaalde huur niet terugvorderen van de verhuurder en heeft geen recht op schadevergoeding. Daarnaast kan de onderhuurder ook aansprakelijk worden gesteld voor eventuele boetes of schade. **Kan ik mijn huurcontract verliezen als ik een kamer verhuur zonder toestemming?** Ja, illegale onderverhuur is een geldige reden voor de verhuurder om je huurovereenkomst te ontbinden. Dit betekent dat je je woning moet verlaten en eventuele winst uit de onderverhuur moet terugbetalen. In sommige gemeenten (zoals Amsterdam en Rotterdam) kun je ook een boete krijgen. Daarnaast kan je geregistreerd worden in het register voor woonfraude, wat toekomstige huurkansen kan bemoeilijken. **Hoe vraag ik toestemming voor onderverhuur aan mijn verhuurder?** Stuur een schriftelijk verzoek naar je verhuurder met duidelijke informatie over de onderhuurperiode, de reden (bijv. tijdelijk verblijf in het buitenland), en gegevens van de onderhuurder. Benadruk dat je zelf verantwoordelijk blijft voor de huur en eventuele schade. Geef de verhuurder voldoende tijd om te reageren (bijv. 4 weken). Bewaar een kopie van je verzoek en het antwoord voor je administratie. **Wat gebeurt er als mijn onderhuurder schade veroorzaakt aan de woning?** Als hoofdhuurder ben jij verantwoordelijk voor schade veroorzaakt door je onderhuurder. Je moet de kosten van reparaties betalen en kunt deze eventueel verhalen op de onderhuurder. Zorg daarom altijd voor een duidelijke onderhuurovereenkomst waarin de verantwoordelijkheden van de onderhuurder zijn vastgelegd. Bij illegale onderverhuur loop je extra risico, omdat de verhuurder je direct aansprakelijk kan stellen. ### TL;DR Onderverhuur is in principe verboden zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij er sprake is van een wettelijke uitzondering zoals hospitaverhuur. Illegale onderverhuur kan leiden tot ontbinding van je huurovereenkomst, ontruiming en boetes. Voor Airbnb-verhuur gelden extra regels, zoals een maximum aantal verhuurnachten per jaar en registratie bij de gemeente. ### Key Takeaways - Onderverhuur is alleen toegestaan met schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij je huurovereenkomst of de wet een uitzondering toestaat (bijv. hospitaverhuur). - Illegale onderverhuur kan leiden tot ontbinding van je huurovereenkomst, ontruiming, terugbetaling van winst en boetes, vooral in grote steden zoals Amsterdam en Rotterdam. - Voor Airbnb-verhuur gelden strikte regels, zoals een maximum aantal verhuurnachten (bijv. 30 in Amsterdam) en registratie bij de gemeente. Bij sociale huur is dit vaak verboden. - Een onderhuurder heeft geen huurbescherming en kan op elk moment gedwongen worden te vertrekken als de hoofdhuur eindigt of de onderverhuur illegaal blijkt. - Stuur altijd een schriftelijk verzoek naar je verhuurder als je toestemming wilt voor onderverhuur, en leg afspraken vast in een onderhuurovereenkomst om conflicten te voorkomen.