Wat is een sommatie bij een huurwoning?
Een sommatie is een officiële, juridische oproep van uw verhuurder om een schuld (bijvoorbeeld huurachterstand, schadeherstel of andere kosten) binnen een bepaalde termijn – meestal 14 dagen – te voldoen. Het is een stap in het proces dat kan leiden tot ontruiming als u niet reageert. De sommatie is een wettelijk vereiste voorafgaand aan verdere juridische stappen, zoals een betalingsbevel of dwangbevel.
Als huurder is het belangrijk om een sommatie serieus te nemen. Het is uw laatste kans om een conflict met uw verhuurder op te lossen zonder dat het escaleert naar een rechtszaak of ontruiming. In dit artikel leggen we uit wat een sommatie inhoudt, hoe u ermee omgaat en welke rechten u heeft.
Wanneer krijgt u een sommatie?
Een sommatie wordt meestal gestuurd als er sprake is van een huurachterstand of andere schendingen van uw huurovereenkomst, zoals:
- Huurachterstand: U bent meerdere maanden achter met betalen.
- Schadeherstel: U heeft schade toegebracht aan de woning en weigert dit te vergoeden.
- Overige kosten: Bijvoorbeeld kosten voor service of onderhoud die u moet betalen.
- Schendingen van de huurovereenkomst: Zoals het niet naleven van huisregels of het onderverhuren zonder toestemming.
De verhuurder is wettelijk verplicht om u eerst een sommatie te sturen voordat hij verder kan stappen, zoals een betalingsbevel of dwangbevel. Dit staat vastgelegd in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), met name artikel 7:960 en 7:961.
Hoe ziet een sommatie eruit?
Een sommatie is een formeel schrijven dat meestal per geadresseerde post of e-mail wordt gestuurd. Het bevat:
- De reden voor de sommatie (bijv. huurachterstand van €X).
- Het bedrag dat u moet betalen, inclusief eventuele kosten (zoals rente of proceskosten).
- Een einddatum (meestal 14 dagen na ontvangst) waarop u de schuld moet voldoen.
- Een waarschuwing dat er verder juridische stappen zullen volgen als u niet reageert.
- Soms een verzoek om contact op te nemen om een oplossing te bespreken.
Belangrijk: Een sommatie is niet hetzelfde als een betalingsherinnering. Een sommatie heeft een juridische waarde en kan leiden tot verdere rechtsstappen.
Wat zijn uw rechten als u een sommatie ontvangt?
Ook al klinkt een sommatie als een dreigement, u heeft als huurder rechten en kunt u reageren. Hier zijn de belangrijkste punten:
1. U mag de sommatie betwisten
Als u het oneens bent met de sommatie (bijvoorbeeld omdat u denkt dat het bedrag onjuist is), kunt u dit schriftelijk aan de verhuurder laten weten. Stuur een bevestiging van ontvangst (bijvoorbeeld per geadresseerde brief) met uw standpunt. Dit kan voorkomen dat de verhuurder direct verder gaat met juridische stappen.
2. U heeft recht op een redelijke termijn
De wet stelt dat een sommatie een redelijke termijn moet geven om te reageren. Meestal is dit 14 dagen, maar in sommige gevallen kan dit langer zijn, bijvoorbeeld als u aantoonbaar in financiële moeilijkheden zit. Overleg hierover met uw verhuurder.
3. U kunt hulp zoeken bij een advocaat of huurdersorganisatie
Als u niet weet hoe u moet reageren of als u het bedrag niet kunt betalen, kunt u juridische hulp inschakelen. Organisaties zoals:
- Huurdersbond
- Rechtshulp (van Arslan Advocaten)
- Een advocaat specialisatie huurrecht
kunnen u adviseren en bemiddelen tussen u en uw verhuurder.
4. Uw verhuurder moet redelijk handelen
Een verhuurder mag geen willekeurige sommatie sturen. Hij moet aantonen dat u daadwerkelijk in schuld bent en dat de sommatie proportioneel is. Als de verhuurder bijvoorbeeld een onjuist bedrag eist of geen bewijs levert, kunt u dit aanvechten.
Wat zijn uw plichten bij een sommatie?
Ook heeft u als huurder verplichtingen als u een sommatie ontvangt:
- Reageer op tijd: Als u de schuld erkent, betaal deze dan binnen de gestelde termijn om verdere stappen te voorkomen.
- Neem contact op als u het oneens bent: Stuur een schriftelijke reactie met uw argumenten om misverstanden te voorkomen.
- Zoek naar oplossingen: Als u de schuld niet kunt betalen, overleg dan met uw verhuurder over een betalingsregeling of schikking.
- Houd bewijs bij: Bewaar alle correspondentie (brieven, e-mails) en bewijzen van betalingen.
Wat gebeurt er als u niet reageert op een sommatie?
Als u niets doet na ontvangst van een sommatie, kan de verhuurder de volgende stappen nemen:
- Betalingsbevel: De verhuurder kan bij de kantonrechter een eenvoudige procedure starten om een betalingsbevel te krijgen. Dit is een formele oproep om alsnog te betalen, met een boete als u niet gehoor geeft.
- Dwangbevel: Als u ook na het betalingsbevel niet betaalt, kan de verhuurder een dwangbevel aanvragen. Dit betekent dat de schuld automatisch wordt ingetrokken van uw bankrekening.
- Ontbinding huurovereenkomst: In ernstige gevallen (bijvoorbeeld bij grote achterstand of herhaalde schendingen) kan de verhuurder de huurovereenkomst ontbinden en u ontruimen laten. Lees hier meer over: Ontruiming huurwoning.
Praktische voorbeelden
Om het duidelijk te maken, geven we twee voorbeelden:
Voorbeeld 1: Huurachterstand
Situatie: U bent drie maanden achter met uw huur van €800 per maand. Uw verhuurder stuurde u een sommatie met een bedrag van €2.400 (inclusief rente) en een termijn van 14 dagen.
Wat kunt u doen?
- Betaal het bedrag binnen 14 dagen om verdere stappen te voorkomen.
- Als u het bedrag niet kunt betalen, neem dan contact op met de verhuurder en vraag om een betalingsregeling.
- Als u denkt dat het bedrag onjuist is (bijvoorbeeld omdat u al gedeeltelijk hebt betaald), stuur dan een brief met uw bewijzen.
Voorbeeld 2: Schadeherstel
Situatie: U heeft per ongeluk een raam kapot gemaakt en uw verhuurder eist €300 voor het herstel. Hij stuurt een sommatie met een termijn van 14 dagen.
Wat kunt u doen?
- Betaal het bedrag als u het oneens bent met de hoogte, onderhandel dan over een lagere prijs.
- Als u denkt dat de verhuurder de schade overdreven heeft, vraag dan om een onafhankelijk offerte.
- Overweeg een schikking: bijvoorbeeld dat u de helft betaalt en de rest in termijnen.
Veelgestelde vragen over sommatie huurwoning
Vraag 1: Wat moet ik doen als ik een sommatie ontvang?
Als u een sommatie ontvangt, heeft u drie opties:
- Betaal het bedrag binnen de gestelde termijn om verdere juridische stappen te voorkomen.
- Betwist de sommatie als u het oneens bent. Stuur een schriftelijke reactie met uw argumenten en bewijzen.
- Zoek hulp bij een advocaat, huurdersorganisatie of Rechtshulp als u niet weet hoe u moet reageren.
Tip: Reageer altijd schriftelijk (bijvoorbeeld per geadresseerde brief) om bewijs te hebben van uw reactie.
Vraag 2: Kan ik een sommatie negeren?
Nee, u kunt een sommatie niet negeren als u de schuld erkent. Als u niets doet, kan de verhuurder direct doorstappen naar een betalingsbevel of dwangbevel, wat leidt tot automatische incasso of zelfs ontruiming.
Als u de sommatie betwist, is het wel belangrijk om binnen redelijke tijd te reageren. Stuur bijvoorbeeld binnen 7 dagen een brief waarin u aangeeft waarom u het oneens bent.
Vraag 3: Wat als ik de schuld niet kan betalen?
Als u de schuld niet kunt betalen, is het belangrijk om direct contact op te nemen met uw verhuurder. Vraag om een:
Belangrijk: Laat de verhuurder schriftelijk weten dat u een oplossing zoekt. Zo kunt u bewijzen dat u actief bent en voorkomt u dat hij direct naar juridische stappen overgaat.
Vraag 4: Hoe lang duurt het voordat ik geontruimd kan worden?
Het proces van sommatie tot ontruiming kan weken tot maanden duren, afhankelijk van hoe snel de verhuurder handelt en hoe u reageert. Over het algemeen ziet het er zo uit:
Tip: Als u in financiële moeilijkheden zit, kunt u hulp zoeken bij het CIBG (Centrum Indicatiestelling Bijstand) of een schuldsanering.
Tips om een sommatie te voorkomen of op te lossen
Een sommatie hoeft niet het einde van uw huurovereenkomst te betekenen. Met de juiste stappen kunt u het conflict oplossen. Hier zijn enkele tips:
1. Communiceer proactief met uw verhuurder
Als u in financiële moeilijkheden zit of een conflict heeft, neem dan vooraf contact op met uw verhuurder. Leg uit waarom u achterligt of het oneens bent en vraag om een oplossing. Vaak zijn verhuurders bereid tot onderhandelen als u actief bent.
2. Maak afspraken schriftelijk
Als u een betalingsregeling of schikking maakt, zet dit altijd op papier. Vraag een bevestigingsbrief of e-mail van de verhuurder. Zo heeft u bewijs als de verhuurder later zegt
Juridische Hulp van Arslan & Arslan Advocaten
Bij juridische kwesties is het essentieel om tijdig professioneel advies in te winnen. Arslan & Arslan Advocaten helpt u met uw juridische zaak.
- Website: www.arslan.nl
- Email: info@arslan.nl
- Gratis eerste consultatie