Wet doorstroom huurmarkt in Amsterdam

Wet doorstroom huurmarkt in Amsterdam

De Wet doorstroom huurmarkt is een belangrijke wetswijziging die de huurmarkt in Nederland, en specifiek in Amsterdam, eerlijker en toegankelijker moet maken. Met de extreme woningnood in de hoofdstad introduceert deze wet strengere regels voor tijdelijke huurcontracten, duidelijke grenzen tussen huursectoren en maatregelen tegen te hoge huurprijzen. Het doel is om doorstroming te stimuleren, zodat Amsterdammers – vooral starters – eenvoudiger een betaalbare woning vinden en de oververhitte markt in balans komt.

Wat is de Wet doorstroom huurmarkt voor Amsterdammers?

De Wet doorstroom huurmarkt, onderdeel van de Wet goed verhuurderschap, ging op 1 juli 2023 in en wijzigt het Burgerlijk Wetboek (BW). Ze pakt knelpunten aan op de Amsterdamse huurmarkt, waar de vraag naar woningen enorm hoog is door de groeiende bevolking en toerisme. Kernpunten zijn de beperking van tijdelijke contracten, een scherpe scheiding tussen midden- en vrije sector, en bescherming tegen oneerlijke verhuurpraktijken. Verhuurders in Amsterdam krijgen meer verantwoordelijkheden, terwijl huurders beter gewaarborgd zijn tegen onzekerheid. Voor advies kun je terecht bij het Juridisch Loket Amsterdam.

Deze wet reageert op de acute woningcrisis in Amsterdam, waar betaalbare huurwoningen schaars zijn. Door tijdelijke contracten te reguleren, voorkomt de overheid dat huurders lang in onzekerheid zitten en dat de sociale huursector overbelast raakt. Dit artikel sluit aan bij ons overzicht van tijdelijke huurcontracten en belicht de impact op de lokale markt.

Wettelijke basis in Amsterdam

De wet is verankerd in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, artikelen 7:232 tot 7:271 BW. Relevante wijzigingen voor Amsterdam omvatten:

• Artikel 7:232 lid 1 BW: Tijdelijke huurcontracten zijn alleen toegestaan in gevallen als leegstand of renovatie. In Amsterdam, met veel renovatieprojecten, wordt een vast contract de norm, tenzij een zwaarwegend belang aantoonbaar is.
• Artikel 7:249 BW: Voor de vrije sector gelden inkomenscriteria: huurwoningen boven €1.123 (2024) vallen hierin, mits het inkomen meer dan 1,2 keer het sociaal minimum bedraagt – cruciaal in een stad met hoge inkomensongelijkheid.
• Artikel 7:268 BW: Verhuurders moeten strenger voldoen aan eisen, zoals een vergunning voor kamerverhuur bij de Gemeente Amsterdam, met boetes voor illegale onderhuur.

De wet past ook de Wet op het financieel toezicht (Wft) aan om huurtoeslagmisbruik te stoppen. De Huurcommissie speelt een grotere rol bij het controleren van huurprijzen, volgens artikel 7:247 BW, wat in Amsterdam veel geschillen oplevert.

Overgangsrecht voor bestaande contracten

Voor lopende huurcontracten in Amsterdam geldt overgangsrecht: tijdelijke overeenkomsten voor 1 juli 2023 lopen door tot het einde, maar verlengingen moeten aan de nieuwe regels voldoen. Dit minimaliseert verstoringen op de lokale markt, maar dwingt verhuurders tot snelle aanpassingen.

Praktische voorbeelden in Amsterdam

Stel, je bent een starter in Amsterdam en huurt een appartement in De Pijp voor €1.200 per maand. Vroeger kon de verhuurder een tijdelijk contract van twee jaar geven, maar nu moet hij bewijzen waarom het tijdelijk is, zoals sloopplannen in het kader van stedelijke vernieuwing. Anders krijg je een vast contract met opzegbescherming via de Rechtbank Amsterdam.

Een ander geval: een gezin met een middeninkomen van €45.000 zoekt een woning van €900 in Oud-Zuid. Dit valt onder de gereguleerde sector (tot €808 in 2024), maar bij 'middenhuur' (tussen €808 en €1.123) kan de prijs hoger liggen. Huurders kunnen dit aanvechten bij de Huurcommissie of het Juridisch Loket Amsterdam voor een lagere huur.

Voor verhuurders: een investeerder met kamers in de Jordaan moet een vergunning aanvragen bij de Gemeente Amsterdam. Zonder dat dreigen boetes tot €21.750, zoals bij eerdere illegale Airbnb-zaken in de stad.

Rechten en plichten van huurders en verhuurders in Amsterdam

Rechten van huurders:

• Automatische conversie naar onbepaalde tijd, tenzij tijdelijkheid bewezen wordt.
• Mogelijkheid tot huurprijscontrole via de Huurcommissie als de prijs onredelijk hoog is.
• Bescherming tegen inkomens- of afkomstdiscriminatie bij woningtoewijzing, gesteund door lokale antidiscriminatiebureaus.

Plichten van huurders:

• Inkomen transparant opgeven voor middenhuur-aanvragen.
• Geen onderhuur zonder verhuurdersgoedkeuring.
• Bijdragen aan klein onderhoud, passend bij Amsterdamse huurregels.

Rechten van verhuurders:

• Vrije prijsbepaling in de vrije sector, zolang marktconform in Amsterdam.
• Opzegging bij niet-betaling of overlast, getoetst door de Rechtbank Amsterdam.
• Aftrek van verduurzamingskosten, relevant voor energiezuinige woningen in de stad.

Plichten van verhuurders:

• Gebruik van een wettelijk modelcontract.
• Jaarlijks overzicht van servicekosten.
• Registratie in de verhuurdersregistratie bij meer dan 50 woningen.

Deze regels brengen balans, maar leiden in Amsterdam vaak tot zaken bij de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam.

Vergelijking van huursectoren in Amsterdam

Veelgestelde vragen voor Amsterdam